Junior Commercieel Vastgoedmanager
Junior Technisch Adviseur
Adviseur brandveiligheid
Stage of afstuderen
Nieuwbouw plegen of de bestaande gebouwen toekomstbestendig maken? Innovam, opleider voor de mobiliteitsbranche, onderzoekt de opties.
Als onderdeel van dit keuzeproces is Ausems Vastgoed gevraagd om aan de ene kant de huidige technische staat van de uitgestelde investeringen in de gebouwen inzichtelijk te maken (dit wordt gedaan door middel van een zogenoemde nulmeting). En aan de andere kant inzicht te geven in de risico’s op uitval van kritische installaties en mogelijke verduurzamingsmaatregelen.
Omdat Innovam de gebouwen langer in gebruik wil houden, is het wenselijk dat deze toekomstbestendig zijn. En ‘toekomstbestendig’ betekent vooral ook: duurzaam! Bij nieuwbouw kun je een gebouw vanaf nul voorzien van alle duurzame elementen en installaties.
Bij bestaande bouw is dit veel moeilijker. Zo heb je bijvoorbeeld te maken met ongeïsoleerde betonvloeren die je niet zomaar naisoleert of voorziet van vloerverwarming. Ook zijn er verouderde gasinstallaties, zoals cv-ketels en luchtverwarmers. Maar gasinstallaties zijn niet de toekomst. Dus ga je op zoek naar alternatieven.
Hoe ga je te werk bij het verduurzamen van een bestaand gebouw? Een logisch vertrekpunt is een gesprek met de facilitair coördinator van de locaties. Die kan namelijk precies vertellen wat de ambitie is en waar de pijnpunten liggen.
De volgende stap is dan het volledig in kaart brengen van de drie gebouwen op bouwkundig en installatietechnisch vlak volgens de NEN 2767. Dat betekent: een inventarisatie en inspectie van alle aanwezige elementen en installaties, van deuren en daken tot luchtbehandeling en koeling.
De nulmeting is essentieel voor het identificeren van de verduurzamingsmaatregelen. Door namelijk de huidige situatie af te zetten tegen de duurzaamheidsambitie van Innovam ontstaat een afgestemd pakket met maatregelen.
De inventarisatie en inspectie wordt verwerkt in het daarvoor bestemde softwarepakket en verrijkt met de uitkomst van gesprekken met de onderhoudspartijen als ook hun onderhouds- en keuringsrapporten. Hierdoor ontstaat een goed beeld van het achterstallige onderhoud en de uitgestelde investeringen. Al met al zijn de gebouwen in redelijke conditie, passend bij hun leeftijd.
Hoe zit het met de isolatiewaarde van vloeren, gevels, daken en beglazing? Gebouwen van zo’n dertig jaar oud hebben meestal veel enkel of dubbel glas, een beperkte isolatie in de spouw en ongeïsoleerde betonvloeren. Gelukkig is er technisch gezien inmiddels veel meer mogelijk. Met maatregelen zoals triple of HR++ glas, de spouw na-isoleren, het isoleren van de betonvloeren en het isolatiepakket van het dak opwaarderen, valt er nog een wereld te winnen.
Na de schil van een gebouw zijn de aanwezige installaties beoordeeld. Veel liepen tegen het einde aan van hun technische levensduur, dus daar moest op korte termijn sowieso iets mee gebeuren. En waarom dan niet kiezen voor een duurzaam alternatief? Hierbij valt te denken aan het vervangen van cv-ketels door warmtepompen, radiatoren door klimaatplafonds en het voorzien van de luchtbehandelingskasten van warmterugwinning. Ook kan automatische zonwering zorgen voor een beter binnenklimaat.
Onderbouwd met kosten en risico’s geeft de nulmeting inzicht in het achterstallig onderhoud en de uitgestelde investeringen. De verduurzamingsmaatregelen zijn als meerkosten weergegeven waarmee Innovam scenario’s kan maken op basis van beschikbaar budget en ambitie. Een eerste stap richting toekomstbestendigheid.
Wil je een gebouw uit de jaren negentig toekomstbestendig maken? Dan praat je automatisch over verduurzaaming. Bepaal dan eerst je vertrekpunt. Pas de Trias Energetica toe en verminder eerst de energiebehoefte om daarna op zoek te gaan naar duurzame opwekking. Ook de timing van de ingrepen is belangrijk. Het is raadzaam deze zoveel mogelijk op de natuurlijke vervangingsmomenten te plannen en hiermee desinvesteringen te voorkomen.
Omdat we bij Ausems alles weten van meerjarig beheer en onderhoud kunnen we echt meedenken over de beste invulling van een huisvestingsvraagstuk en toegevoegde waarde leveren. Niet alleen voor de korte termijn en op deelonderdelen, maar vanuit een langetermijnvisie en een integrale aanpak. Hierdoor kun je als bedrijf op je huidige locatie weer jaren vooruit.
Het eerste duurzame meerjaren onderhoudsplan is inmiddels een feit. Dit betreft een kantoorpand aan de Strawinskylaan in Amsterdam. Aan de volgende drie wordt inmiddels gewerkt. De verwachting is dat de volledige opdracht een maand of negen in beslag zal nemen.
Sienna Real Estate is een grote pan-Europese investeerder die zich zowel richt op asset management als property management. Het bedrijf ontwikkelt innovatieve investeringsoplossingen die een positieve impact hebben en bijdragen aan een duurzame, inclusieve economie.
In Nederland heeft Sienna Real Estate een mooie portfolio met een omvang van ca. 630.000 m2.
In opdracht van Sienna Real Estate, de toegewijde vastgoedtak van Sienna Investment Managers, gaat Ausems Vastgoed het Nederlandse vastgoed van deze partij in kaart brengen.
Ausems gaat voor een deel van deze panden duurzame meerjaren onderhoudsplannen (DMJOP) maken met een NEN 2767 conditiemeting. Het betreft ca. 450.000 m2, verdeeld over 39 gebouwen, waaronder kantoren, logistieke panden en zorgvastgoed.
Deze opdracht past in een trend. Waren investeerders vorig jaar vooral bezig met kopen en verkopen, dit jaar staat in het teken van consolidatie. Partijen willen inzicht krijgen in de staat van hun vastgoed en willen weten wat er nodig is om het toekomstbestendig te maken.
De opdracht van Sienna bevat een stevige duurzaamheidscomponent. Sienna wil niet alleen weten hoe de gebouwen erbij staan, maar ook welke maatregelen op de korte, middellange en lange termijn getroffen moeten worden om de panden verder te verduurzamen.
Om meer grip te krijgen op de eigen portefeuille en het beheer heeft Sienna een softwarepakket aangeschaft voor het maken en beheren van de meerjaren onderhoudsplannen – hetzelfde pakket als Ausems Vastgoed.
‘Voor een grote opdrachtgever met een omvangrijke portefeuille die zelf het operationeel beheer doet, is dat een goede investering’, stelt Dick Ausems.
‘Wij maken niet alleen managementrapportages, maar leveren onze data ook in ruwe vorm aan. Wij importeren die data in hun softwaresysteem en helpen ze op weg, waarna ze er zelf mee aan de slag kunnen. Daarmee leveren we echt meerwaarde.’
Al met al een mooie opdracht voor 2023 en eentje die prima bij Ausems past. ‘Wij hebben veel ervaring met grote kantoren en logistieke centra en de beleggingsstrategie van onze opdrachtgevers. Wij weten wat belangrijk is als je een gebouw wil consolideren of op termijn wil verkopen. Daarnaast past deze opdracht prima bij het multidisciplinaire karakter van ons team. Maar het is vooral heel leuk om te doen!’
Inzicht in de techniek maakt vertrouwen in de belegging. Voor gebruiker, eigenaar én belegger.
Fondsbeheerder Meerdervoort beheert verschillende fondsen in vastgoed en niet-beursgenoteerde bedrijven. Voor haar participanten wil zij zekerheid met een stabiel rendement bieden. En onverwachte kosten of vervelende verrassingen passen daar niet bij. Voor een aankomend fonds vroeg Meerdervoort een technical due diligence te doen bij vier nieuwe objecten van drie verschillende verkopers.
“Een inspectie is ook voor ons een eerste goede kijk op het object, zeker op technisch gebied. Wij hebben Ausems hier specifiek voor benaderd. Het is onze aanvang voor onderhoud op de lange termijn. Hun technische kennis was voor ons van groot belang.”
— Meerdervoort
Binnen onze opdracht was er één bijzondere portefeuille die extra aandacht vroeg: de pachtboerderijen in Nederland. Het rijk verpacht namelijk ruim 200 boerderijen waarvan het grootste deel zich in Flevoland bevindt. Recentelijk zijn deze boerderijen bij het Rijksvastgoedbedrijf ondergebracht.
De pachtboerderijen, veelal uit 1950, hadden helaas veel achterstallig onderhoud opgebouwd. In de afgelopen decennia is daarnaast de functie van boerderijen in ons land sterk veranderd en is de techniek de naoorlogse boerderijen vaak allang voorbij.
Er was bij het Rijksvastgoedbedrijf als nieuwe beheerder van de boerderijen, de boeren als de politiek, sterke behoefte aan overzicht en inzicht. Een project dus met veel verschillende belangen en politieke druk, waarbij de kwaliteitseisen des te hoger lagen.
Samen stelde wij 4 technical due diligence rapporten op, elk met een overzicht van het achterstallig onderhoud, de benodigde investeringen voor de komende jaren, compliance en risico’s. Met inzicht in de risico’s sloten de partijen een akkoord op de verkoop, met voor Meerdervoort een koopprijsvermindering van zo’n 300.000 euro.
Omdat het zichtbare onderhoud vaak wel wordt opgepakt, is een technisch oog des te belangrijker. Want waar het object van buiten doorgaans representatief is, geldt dit niet direct voor de technische installaties. Ontbrekende keurings- en onderhoudsrapporten in de data room geven doorgaans een goed startpunt voor de inspectie, waarbij compliance, brandveiligheid en de conditie van de klimaatinstallaties de grote aandachtspunten zijn.
Onze inspecties en analyses geven inzicht in de verplichte en te adviseren aandachtspunten en maatregelen. Elk met hun prioriteit en een heldere kostenraming. Dit overzicht geeft een zeer sterke onderbouwing voor een gesprek met verkoper over koopprijsvermindering.
Tijdens deze onderhandelingen hielpen wij Meerdervoort dan ook door onze inspecties en bevindingen toe te lichten. Voor u vrijblijvend, voor ons vanzelfsprekend. Omdat wij doen waar wij in geloven.
Het Spoorweg Pensioen Fonds (SPF-beheer) beheert het pensioenfonds van de NS. Namens alle medewerkers van de NS zorgen zij dat de pensioenen en hun rendement veilig gesteld zijn. Hiervoor is het Fonds op zoek naar betrouwbare vastgoedbeleggingen die zekerheid kunnen bieden.
Een recentelijk opgeleverd appartementencomplex aan de Cornelis Vermuydenstraat in de Czaar Peterbuurt in Amsterdam was hiervoor een geschikte kandidaat. Het totale complex bevatte huur- en koopwoningen, winkels en een ondergrondse parkeergarage.
Alleen de 24 huurwoningen vielen onder de aankoop van SPF-beheer. Alle eigenaren van het complex zijn verenigd in twee Vereniging van Eigenaars, wat het voor SPF-beheer lastig maakte de risico’s in te schatten.
Met een voorlopige overeenkomst op tafel vroeg SPF-beheer ons om helderheid en zekerheid te scheppen over de technische staat van het gebouw en de kwaliteit van de dataroom. En met een gesplitst wooncomplex maar veel gedeelde kosten, was inzicht in de verantwoordelijkheden en kosten van de VvE’s erg belangrijk.
Door twee inspecties te combineren met de data room analyse konden wij vaststellen wat de tekortkomingen en risico’s waren. Wij stelden een volledig rapport met risk assessment en CAPEX samen wat helderheid schepte voor een onderbouwde onderhandeling en aankoop. Zo was voor SPF-beheer helder waar de risico’s en de kosten begonnen en ophielden.
Daarnaast maakten wij aan de hand van de splitsingsaktes en -tekeningen inzichtelijk welke verantwoordelijkheden de VvE’s en de individuele eigenaren hadden. Zo bracht een aankoopkeuring ook duidelijkheid op de lange termijn.
Stap één was inventariseren en prioriteiten scheppen. Sommige pachtboerderijen hadden dusdanig achterstallig onderhoud dat er direct actie ondernomen werd. Als opdrachtgever voor de marktpartijen waren wij niet alleen verantwoordelijk voor de kwaliteit en de planning, maar ook voor de dialoog. Een spanningsveld waarin tijd en kwaliteit constant gebalanceerd moesten worden.
Ondanks dat beheer van gezamenlijke eigendommen de verantwoordelijkheden is van een VvE, is het voor de koper belangrijk om vast te stellen dat aan alle eisen is voldaan en je een veilig gebouw koopt. Tijdens onze inspectie werd helder welke installaties het gebouw bevatte, in welke staat zij waren en wie er verantwoordelijk voor is. Een Technische Due Diligence is daarmee niet alleen een tool voor onderbouwde onderhandelingen, maar ook een goed startpunt voor succesvol beheer.
Het Rijksvastgoedbedrijf beheert het overgrote deel van overheidsgebouwen van het rijk. Sinds de fusie van de Dienst Vastgoed Defensie, de Rijksgebouwendienst, het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf en de directie Rijksvastgoed beheert de organisatie een gebundelde portefeuille van 12 miljoen m².
Achterstallig onderhoud, samen met het streven dat alle gebouwen voor minimaal 98% moeten voldoen aan wet- en regelgeving, maakte dat er steeds meer druk op de organisatie kwam te liggen. Wij werden gevraagd om te helpen deze druk te verlichten. Sinds een jaar helpen wij als flexibele vaste kracht met het technisch beheer van een aantal aanmerkelijke vastgoedportefeuilles.
Binnen onze opdracht was er één bijzondere portefeuille die extra aandacht vroeg: de pachtboerderijen in Nederland. Het rijk verpacht namelijk ruim 200 boerderijen waarvan het grootste deel zich in Flevoland bevindt. Recentelijk zijn deze boerderijen bij het Rijksvastgoedbedrijf ondergebracht.
De pachtboerderijen, veelal uit 1950, hadden helaas veel achterstallig onderhoud opgebouwd. In de afgelopen decennia is daarnaast de functie van boerderijen in ons land sterk veranderd en is de techniek de naoorlogse boerderijen vaak allang voorbij.
Er was bij het Rijksvastgoedbedrijf als nieuwe beheerder van de boerderijen, de boeren als de politiek, sterke behoefte aan overzicht en inzicht. Een project dus met veel verschillende belangen en politieke druk, waarbij de kwaliteitseisen des te hoger lagen.
Samen met onafhankelijke partijen uit de markt hebben we de technische staat van iedere boerderij in kaart gebracht. Als kernteam waren wij verantwoordelijk voor het inplannen, laten uitvoeren, controleren en beoordelen van elke inspectie. Zo ontstond er een totaaloverzicht van de technische staat van de portefeuille en de kosten op korte- en middellange termijn. Met dit overzicht konden budgetten worden aangevraagd en vrijgemaakt. Op de grootste risico’s is direct actie ondernomen. De overige werkzaamheden worden op reguliere wijze ingepland en het achterstallig onderhoud wordt momenteel aangepakt.
Stap één was inventariseren en prioriteiten scheppen. Sommige pachtboerderijen hadden dusdanig achterstallig onderhoud dat er direct actie ondernomen werd. Als opdrachtgever voor de marktpartijen waren wij niet alleen verantwoordelijk voor de kwaliteit en de planning, maar ook de dialoog. Een spanningsveld waarin tijd en kwaliteit constant gebalanceerd moesten worden.
Aan de zuidrand van Lelystad ligt JJI Lelystad, de justitiële jeugdinrichting van Pluryn. Al sinds 2004 helpen zij als particuliere JJI jongeren van 12 tot 27 succesvol terug te laten stromen in de maatschappij. Het streng beveiligde gebouw is met 144 bedden, dagbesteding en verschillende mogelijkheden tot opleiding, een 24-uurs bedrijf dat zelf ook om constante monitoring vraagt.
Al sinds de bouw in 2004 zijn wij verantwoordelijk voor het meerjaren onderhoudsplan (MJOP) dat elk jaar de basis vormt voor zowel de werkzaamheden als het aanvragen van budgetten en investeringen.
Net voor de oplevering in 2004 was Dick Ausems vanuit zijn toenmalige werkgever verantwoordelijk voor het opstellen van het MJOP. Hierdoor kennen wij elke vierkante meter van het gebouw als onze broekzak. Samen met het onderhoudsbestek wat wij destijds opstelden, wist JJI Lelystad de juiste installateur aan te trekken, die sinds de oplevering nog steeds betrokken is. In deze nauwe samenwerking helpen wij met de controle van de geleverde werkzaamheden en een strak overzicht voor de komende jaren. Samen met de facility manager en de onderhoudspartij wordt zowel van achter het bureau als in het veld het MJOP steeds geactualiseerd.
Ondanks een veranderde maatschappelijke blik op strafrecht en detentie blijft JJI Lelystad succesvol, zowel maatschappelijk als financieel. Hier blijft het MJOP zich effectief bewijzen voor verantwoording, vastlegging en inzicht op de langere termijn. Als vaste partner zijn wij trots dat wij sinds de oprichting bij mogen blijven dragen aan hun succes.
Staat u voor een uitdaging en kunt u een extra set handen en ogen gebruiken? Of wilt u ergens over sparren?
Neem contact met ons op.
