De cruciale rol van ESG en Paris-Proof in de vastgoedsector

Lookthrough is een innovatief dataplatform dat duurzaamheids- en ESG-informatie van gebouwen overzichtelijk samenbrengt. Waar veel organisaties worstelen met het vertalen van data naar actie, helpt Lookthrough om prestaties, risico’s en kansen in één oogopslag inzichtelijk te maken.

Wij werken dagelijks met grote hoeveelheden duurzaamheidsdata: energieverbruiken, labels, maatregelen, audits en rapportages. Die data zijn waardevol, maar alleen als je er ook echt iets mee doet. Daarom zijn we een samenwerking gestart met Lookthrough om data niet alleen te verzamelen, maar om te zetten in richting en resultaat.

‍

‍

Eén overzicht voor alle duurzaamheidsdata

Met Lookthrough bundelen we energie, ESG en compliance data uit onze projecten in één centrale omgeving. Via een gestandaardiseerde vragenlijst beoordelen we gebouwen op dezelfde kernpunten. Zo ontstaat een helder beeld van prestaties, sterke en zwakke punten en het verbeterpotentieel per pand of portefeuille.

We zetten de Lookthrough software in binnen onze bestaande producten, zoals de EML scan, ESG Due Diligence en de Net to Zero Roadmap. Hierdoor kunnen we onze klanten beter inzicht geven in waar ze staan, wat de grootste impact heeft en welke maatregelen prioriteit verdienen.

‍

“Klanten verwachten niet alleen data, maar richting,” zegt Matthias de Leeuw, Lead Sustainability bij Ausems Vastgoed. “Met Lookthrough kunnen we complexe duurzaamheidsinformatie vertalen naar duidelijke, visuele inzichten, van AI gedreven optimalisaties tot CO₂ voetafdruk. Dat helpt ons en onze klanten om sneller en beter te handelen.”

‍

‍

Van rapport naar resultaat

Veel duurzaamheidsrapportages verdwijnen uiteindelijk in een dataroom, gemaakt voor transacties of compliance, maar zonder dat ze echt worden gebruikt. Lookthrough verandert dat. Door data, processen en betrokken partijen te verbinden ontstaat een transparante en gestructureerde manier van werken waarin duurzaamheidsinformatie daadwerkelijk wordt benut.

Olaf Reinen, Business Solutions Manager bij Lookthrough, vat het treffend samen:

‍

“Ausems Vastgoed combineert technische expertise met een heldere datavisie. Samen helpen we vastgoedeigenaren om van dikke rapporten over te stappen op datagedreven verbeteringen en zo de echte waarde van hun data te benutten.”

‍

‍

Een nieuwe standaard voor ESG gedreven vastgoedadvies

Onze samenwerking met Lookthrough past bij hoe wij naar de toekomst van vastgoed kijken: datagedreven, transparant en gericht op voortdurende verbetering. Door inzicht te koppelen aan actie maken we verduurzaming concreet en meetbaar, niet alleen op papier maar in de praktijk.

Nieuwsgierig hoe wij Lookthrough toepassen binnen onze projecten? Binnenkort delen we de eerste resultaten.

“De technisch vastgoedadviseur als onafhankelijke toetsende macht naast opdrachtgevers en opdrachtnemers en daarmee de Trias Politica van Onderhoud zal niet werken, want wie betaalt, bepaalt”. Dit sprak een medebezoeker van een netwerkbijeenkomst sceptisch. In mijn optiek is dit wel degelijk mogelijk, maar ligt er een duidelijke opgaaf voor onze registers voor vastgoedadviseurs en inspecteurs.

‍

Onlangs was ik bij een netwerkbijeenkomst waar de spreker, hoofd facilitair en vastgoed van een grote productielocatie met verdraaid lekkere koffie, sprak over zijn behoefte aan een onafhankelijke toetsende macht naast hem als opdrachtgever en zijn opdrachtnemers. Dit klonk mij, als groot voorstander van de trias politica van Onderhoud, natuurlijk als muziek in de oren.

‍

In de pauze echter sprak ik met een zeer kritische mede aanwezige. “Wie betaalt bepaalt, dus wil je een écht onafhankelijke derde, zal je een instelling moeten oprichten die op een andere wijze betaald wordt dan door alleen de opdrachtgever of opdrachtnemer”, aldus de beste man.

‍

Tja, een kern van waarheid zit hier natuurlijk in. Ieder kent wel een voorbeeld van een adviesrapport wat wel erg geschreven lijkt te zijn naar de belangen van de betalende partij. Denk bijvoorbeeld aan alle onderzoeken die verricht zijn naar de mogelijke schadelijkheid van (4G) netwerken of de onderzoeken naar het effect van invoering van de Euro.

‍

Als gecertificeerd adviseur werk ik graag voor het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Afgelopen jaar heb ik dan ook met veel plezier BOEI inspecties mogen verrichten bij prachtige rijksgebouwen.

‍

Nu wil het dat het RVB afgelopen jaar ook haar elektrotechnisch en werktuigkundig contractonderhoud heeft aanbesteed. Binnen zo’n tender wordt de winnende installateur verantwoordelijk voor alle installaties in het object en dient zij de conditie van deze installaties gedurende het contract te borgen. Bij aanvang stelt het RVB de installateur in de gelegenheid om de te onderhouden installaties kwalitatief en kwantitatief te beoordelen en zo de opgaaf van het RVB te controleren. Dit uiteraard om discussies nadien te voorkomen.

‍

Eén van de winnende installateurs benaderde mij om in dit kader een zogenaamde contra-expertise te verrichten, bij alle objecten die zij met de tender gescoord hadden. De grap is echter dat dit deels dezelfde objecten waren als die ik recentelijk voor het RVB heb mogen inventariseren en inspecteren. Oftewel in een half jaar tijd inspecteer ik tweemaal hetzelfde object, alleen voor verschillende opdrachtgevers.

‍

Begrijp me niet verkeert, ik doe dit natuurlijk graag. Maar ik kan ook niet helpen te denken wat een verspilling van geld dit eigenlijk is.

‍

Is dit nu te wijten aan het “wie betaalt, bepaalt” fenomeen? Het is veilig te stellen dat we elkaars onderzoeken niet durven te vertrouwen wanneer de belangen tegenstrijdig zijn en de financiële risico’s groot. Maar zou een onafhankelijke toetsende instelling, die geen enkel of juist evenveel belang heeft bij zowel opdrachtgever als opdrachtnemer, in dit geval het verschil maken?

‍

Nee, ik denk van niet. Ik blijf pleiten voor de invoering van de trias politica binnen vastgoed. Opdrachtgever, opdrachtnemer en adviseur hebben binnen de trias ieder hun eigen bevoegdheden, zelfstandigheid en verantwoordelijkheden, waarbij ingebouwde controlemechanismen de grondprincipes van de trias waarborgen.

‍

Grondprincipes en controlemechanismen zijn immers essentieel. Een belangrijke rol is hierbij weggelegd voor onze professionele registerhouders. Allen hebben zij integriteitsclausules en borgen zij kwaliteit middels permanente educatie. Maar voor succesvolle invoering en behoud van het trias-model, dienen zij zich verder te professionaliseren: van registerhouder naar onafhankelijke toezichthouder. Ontwikkeling op het vlak van klachtrecht en toezicht is hierbij noodzakelijk.

‍

Ik sta ingeschreven in de registers van Sertum, Hobeon, VGME en NVDO en daag hun allen uit om de opstap naar een volwaardig toezichthouder te maken, opdat wij adviseurs de trias succesvol kunnen toepassen.

Toen ik –lang geleden– op de middelbare school zat, werd mijn eindcijfer voor een vak samengesteld op basis van een optelsom van meerdere verschillende toetsen in een jaar. De tussentijdse toetsen telden al voor 50% mee in het eindcijfer, de resterende 50% bestond uit een theorie- en praktijkexamen. Waarom doen we dit eigenlijk niet bij het beoordelen van elementen binnen de NEN 2767 of BOEI? Waarom laten we adviseurs de conditie van elementen bepalen, tijdens één momentopname en voornamelijk op basis van de uiterlijke toestand?

‍

Dit was de vraag die me bezig hield nadat ik een zeer innoverend gesprek had met een dame uit de facilitaire wereld. Zij vertelde dat de facilitaire wereld al om is. Binnen inspanningscontracten werd vroeger de kwaliteit van de werkzaamheden gecontroleerd. Met de komst van prestatiecontracten verschoof dat naar controle op de overeengekomen KPI’s. Nu worden veelal enkel de processen die de kwaliteit borgen gecontroleerd. Die zogeheten systeemgerichte contractbeheersing is nog lang niet zo’n gek idee.

‍

Stelt u zich een cv-ketel voor. Deze wordt eens per jaar onderhouden door een erkend installateur en elke twee jaar geïnspecteerd door een gecertificeerd bedrijf.

‍

Beide bedrijven zijn door u als opdrachtgever te werk gesteld. Ze zijn beide voorzien van alle benodigde wettelijk verplichte certificaten en diploma’s om bij u aan het werk te mogen gaan. Er zijn VCA-diploma’s, V&G-plannen, een RI&E, een TRA en allerhande andere instrumenten en procedures om te borgen dat er veilig gewerkt kan worden. Ook zijn de bedrijven uiteraard technisch inhoudelijk voldoende gecertificeerd. In dit voorbeeld voor SCIOS. Dit kwaliteitsmanagement-systeem borgt de conditie van de installatie voor wat betreft veiligheid, milieu, energieverbruik en bedrijfszekerheid, middels periodieke keuring, inspectie en onderhoud, waarmee volledig wordt voldaan aan de wettelijke eisen.

‍

De door die gecertificeerde bedrijven opgestelde rapportages, na uitvoering van onderhoud en inspecties, geven een heel aardig beeld van de staat van uw cv-ketel, alsmede van zijn omgeving (stookruimte). Zeker wanneer eventuele opmerkingen uit die rapportages aantoonbaar zijn uitgevoerd en er een herkeuring in het dossier is opgenomen.

‍

Met andere woorden: zou het niet zo (moeten) kunnen zijn, dat als het installatiedossier volledig op orde is, de installatie al een rapportcijfer 5 (op een schaal van 1 tot 10) scoort? Net als op de middelbare school?

‍

Functioneert de installatie energiezuinig? Wordt het rendement gehaald? Zijn de schakeltijden in lijn met de gebruikstijden van het gebouw? Zijn er recente en of terugkerende storingen? Antwoorden hierop zijn te vinden in het gebouwbeheersysteem en of het storingslogboek. Zonder dus één stap in een gebouw te hebben gezet, kan een aantoonbaar goed functionerende cv-ketel maximaal een 7,5 scoren.

‍

De laatste 25% van het eindcijfer kan dan afhangen van de feitelijke toestand van de installatie in zijn omgeving. Want zeg nou zelf, wat kunt u tegenwoordig zeggen over de toestand van een installatie door enkel naar de buitenkant te kijken? Bovendien, zo schadelijk is dat beetje vervuiling of corrosie toch niet? Of die deuk in de beschermkap?

‍

Dus wat nou incidenteel de conditie meten? Nee, ik pleit voor een prominente rol van het aspect “I” binnen de BOEI. Een continu proces van kwaliteitscontroles gericht op het systeem; periodiek uitgevoerde gecertificeerde inspecties, keuringen en onderhoud met dito opvolgacties, goed gedocumenteerd in het gebouwdossier, zoals men in de facilitaire wereld inmiddels veelvuldig doet.

‍

Als dit voorbeeld wordt gevolgd, voorzie ik dat de rol van inspecteur verschuift naar de ultieme vorm van kwaliteitsborging: Systeemgerichte Contractbeheersing. Maar hiervoor zullen we onze processen én gebouwdossiers nog eerst serieus op orde moeten zien te krijgen. Wij gaan u hierin graag voor!

‍

Vrijheid, keuzes, kansen zien en deze grijpen! Dat is ondernemerschap volgens Jeroen Radsma. Met die instelling stapte hij twee jaar geleden als partner aan boord bij Ausems. Met grote dromen, een net zo grote drive en een passie voor duurzaamheid. Het resultaat tekent zich inmiddels af. Ausems Vastgoed maakt een gezonde groei door met een duidelijke focus op Ausems grootste asset: kwaliteit.

‍

Jeroen Radsma gelooft in positieve impact. En in kwaliteit. Samen met de andere partners, Dick Ausems en Mattijs Boer, verenigt hij beide aspecten in een model van trial & error om zo beheer en onderhoud op een hoger plan te tillen. En dat werpt zijn vruchten af, constateert hij tevreden. De oogst? Aanzienlijk meer inspecties, grotere gebouwen en meer personeel. ‘Ausems is de afgelopen twee jaar in alle opzichten flink gegroeid. Klanten zien ons steeds meer als een volwassen bedrijf en we krijgen steeds meer vertrouwen vanuit de markt. Dat vertaalt zich ook in de opdrachten. De projecten worden steeds groter en uitdagender. We zijn trots dat we op eigen kracht nieuwe klanten aan ons weten te binden.’

‍

‍

Open oog voor kansen

Dat is mede te danken aan de klik tussen de partners, stelt Jeroen. ‘Als het om de belangrijke zaken gaat, dan zitten we met zijn drieën op één lijn. We hebben dezelfde stip op de horizon: groei en uitbreiding van de dienstverlening. Daarbij hebben we alledrie een open oog voor kansen.’ Zo zijn er als spin-off van de basisinspecties al twee nieuwe diensten opgezet: brandveiligheid en duurzaamheid. Beide een hot topic voor vastgoedpartijen.

‍

‍

DGCB: practice what you preach!

Radsma tekent voor het onderdeel duurzaamheid. Dit onderwerp had al langer zijn interesse en als ‘eigen baas’ heeft hij nu de kans om het serieus op te pakken. ‘Ik wil echt impact hebben’, verklaart hij. ‘Daarbij vind ik het belangrijk dat duurzaamheid niet van mensen afhangt, maar geworteld is in het bedrijf. Daarom meldde hij Ausems aan bij DGBC (Dutch Green Building Council), een netwerkorganisatie van koplopers in het verduurzamen van de gebouwde omgeving. Als partner verplicht je je om binnen een paar jaar Paris Proof te zijn. Een kwestie van practice what you preach, vindt Jeroen. ‘Als wij kartrekker en voorloper willen zijn en bedrijven op dit vlak adviseren, moeten we zelf het goede voorbeeld geven.’

‍

‍

Duurzaam DNA

Opmerkelijk genoeg hoeft Ausems daar niet heel veel voor te doen. Dat komt doordat het bedrijf al jaren een duurzame koers vaart. ‘We doen al veel duurzaam zonder dat we daar bewust op sturen. Kennelijk zit dat in ons DNA. Zo zijn we in het verleden al omgeschakeld naar elektrisch rijden, duurzame huisvesting en een paperless office. Dergelijke beslissingen komen op natuurlijke wijze tot stand.’

‍

‍

Kantoor van de toekomst

Ook de recente verhuizing van het kantoor in Arnhem past in dat rijtje. Van een monumentale villa naar het super duurzame, voormalige V&D-pand hartje stad. Bepaald geen standaardkantoor. ‘We hebben bewust gekozen voor het kantoor van de toekomst. Een pand met veel duurzame installaties en aanvullende diensten. Een open transparant gebouw met veel groen en ontmoetingsplekken voor de sociale cohesie. Echt een prettige werkplek.’

‍

‍

BREEAM

Duurzaamheid is razend actueel. En met alle nieuwe wet- en regelgeving rondom ESG, CSRD en EU-Taxonomie ook razend moeilijk. Daarom zet Ausems in op heldere rapportages en kwalitatief goed advies. Zelf staat Jeroen Radsma als gecertificeerd adviseur bedrijven terzijde met verbeteradviezen om het BREEAM-label te behalen. ‘BREEAM is een goed instrument om te verduurzamen. Dit label is veelomvattender dan een energielabel, doordat het ook kijkt naar de omgeving en de infrastructuur. Daardoor heeft BREEAM meer impact op de omgeving. Dat is een positieve ontwikkeling waar wij met plezier bij helpen.’

‍

Hij ziet zijn eigen drive weerspiegeld bij het jonge team. ‘Zeker de nieuwe generatie is erg met dit thema bezig. Ze hebben hart voor duurzaamheid en krijgen bij ons de ruimte om ermee aan de slag te gaan.’ De eerste projecten zijn inmiddels een feit.  

‍

‍

Focus op kwaliteit

Met zo’n drive kun je eigenlijk maar één ding doen: volle kracht vooruit! En dat is dan ook precies de ambitie, maar dat vraagt wel om duidelijke keuzes. ‘Groeien om de groei is niets voor ons. Ausems is een bekende merknaam die staat voor kwaliteit. Dat willen niet alleen zou houden, maar zelfs nog verder uitbouwen. We weten waar we goed in zijn en kiezen ervoor daarop te focussen. We hoeven niet alle diensten aan te bieden, maar wat we wel aanbieden, dat moet echt van top kwaliteit zijn! Dat betekent dat we elkaar blijven uitdagen, en onze mensen scholing aan blijven bieden die ze nodig hebben om deze kwaliteitstempel te garanderen. Zo kunnen we de zaak naar een hoger niveau tillen. We willen van de eredivisie naar de Champions League.’

‍

‍

Ambitie

Die focus op kwaliteit geldt niet alleen voor de klanten, maar voor elk aspect van het bedrijf. De ambitie is dan ook: een fijn bedrijf neerzetten voor iedereen. ‘We werken hard, maar het moet ook gewoon een hele leuke plek zijn’, vindt Jeroen Radsma. ‘Een plek waar iedereen zich fijn voelt. Daar zetten we dan ook vol op in. We willen niet alleen groeien in mensen, maar ook in saamhorigheid. Met elkaar leuke dingen doen, zoals een BBQ, of iets leuks doen voor een verjaardag vinden we belangrijk. Daarom investeren we in een familiegevoel. We willen onze mensen op alle mogelijke manieren motiveren en prikkelen om het beste uit zichzelf te halen. En dat waarderen ze. Er wordt dagelijks aan ze getrokken, maar ze blijven bij ons. Ook de stagiaires. Dat zegt wel iets!’

Cees Boudesteijn en Tom Willemsen zijn de vakmannen van de servicedesk van Ausems Vastgoed. Zij nemen alle beheer- en onderhoudswerkzaamheden van klanten voor hun rekening en zorgen ervoor dat een gebouw goed functioneert. Hun werk varieert van het oppakken en afhandelen van storingen tot adviseren over planmatig onderhoud. Anders dan een gewoon callcenter dat enkel meldingen aanneemt, beschikt de servicedesk over mensen met inhoudelijke kennis.

‍

“Hierdoor kunnen we bij een melding kritisch doorvragen om het probleem te verhelderen en de juiste actie in gang te zetten.”

‍

‍

Tom heeft een facilitaire achtergrond, terwijl Cees alles weet van techniek. “Hierdoor kunnen we bij een melding kritisch doorvragen om het probleem te verhelderen en de juiste actie in gang te zetten”, vertelt Cees. “Wij denken echt mee en kijken ook kritisch naar het functioneren van de onderhoudspartijen en zorgen dat alles goed wordt gedocumenteerd.”

‍

“We verrichten de werkzaamheden alsof het om ons eigen bedrijf gaat. Daardoor worden we gezien en gewaardeerd als collega’s.”

‍

‍

De externe servicedesk maakt echt onderdeel uit van het team van de klanten. Er is sprake van goed en intensief contact, zowel via Teams als bij de klant op kantoor. “De betrokkenheid is groot”, verzekert Tom. “We verrichten de werkzaamheden alsof het om ons eigen bedrijf gaat. Daardoor worden we gezien en gewaardeerd als collega’s.” De gebruikers van de gebouwen merken er ook niets van dat ze op afstand zitten. De servicedesk fungeert in alle opzichten als gezicht van het bedrijf.

‍

‍

Het hele artikel bekijken?

www.ondernemersbelang.nl/nieuws/volledig-in-control-met-beheer-op-afstand/

Tijdens het jubileumsymposium van Stichting Sertum eind 2014 won ik de titel ‘Onderhoudskundige Vastgoed 2020’ met mijn visie op diezelfde onderhoudskundige en zijn rol in de Trias Politica. Deze visie is door Sertum geadopteerd en heeft tot een nadere uitwerking van de rol van de onderhoudskundige geleid. Een rol waarvan ik denk dat deze te beperkt is en onvoldoende houdbaar.

‍

Tijdens het jubileumsymposium van Stichting Sertum eind 2014 presenteerde ik mijn visie op de Onderhoudskundige Vastgoed in het jaar 2020. Deze visie werd door zowel de vakjury als door de 150 aanwezigen verkozen tot de meest aansprekende.

‍

‍

In mijn visie Vacature Onderhoudskundige Vastgoed beschrijf ik het moment waarop de onderhoudskundige vastgoed functioneert in de Trias Politica, als onafhankelijk ‘rechtsprekende macht’ tegenover opdrachtgevers enerzijds en opdrachtnemers anderzijds. Toetsing vindt hierbij plaats op basis van digitale data en intelligente gebouwbeheersystemen.

‍

Deze visie heeft dermate indruk gemaakt dat Bob de Jong, voorzitter van Sertum, in de januari-uitgave van het vakblad Technisch Gebouwbeheer een nadere uiteenzetting geeft van wat hij noemt “de Trias Politica van Onderhoud” en daarmee de trias uitroept tot speerpunt van Sertum. Ik voel me vereerd, dat begrijpt u.

‍

In zijn artikel omschrijft de heer De Jong op correcte wijze de werking van en de noodzaak tot de trias. Een opdrachtgevende macht die steeds meer en vaker taken, vergaande verantwoordelijkheden en risico’s verschuift naar de opdrachtnemende macht, waarmee de noodzaak tot een toetsende macht toeneemt.

‍

Hij noemt de onderhoudskundige “handhaver van kwaliteit” en beschrijft dat deze voor opdrachtgever en –nemer de tussen hen overeengekomen kwaliteit zal toetsen, middels onder andere statusinspecties. Hier wijkt mijn visie echter af. En wel als gevolg van een revolutie, die zich reeds onmiskenbaar ontvouwt.

‍

De vierde industriële revolutie

Sommigen spreken over de vierde industriële revolutie, anderen hebben het over ‘the internet of things’. Hoe dan ook, de rol van data wordt steeds groter. Alle installaties –elektra en klimaat– communiceren met elkaar. Ze worden slim en flexibel. De status, of liever prestatie, van installaties wordt continu gemonitord en storingen worden zoveel mogelijk automatisch opgelost. Een gebouw als “The Edge” van OVG is met haar vergaande gebouwmanagementsysteem in 2020 écht geen uitzondering meer.

‍

Gebouwmanagementsystemen maken een traditionele statusinspectie –wat niets meer is dan een handmatige momentopname– bijna volledig overbodig. Hierover schreef ik al in mijn blog “Wat nou conditiemeten?!”. Want waarom zou je nog inspecteren als de installatie zelf rapporteert over zijn functioneren?

‍

De vastgoedinspecteur als assessor, de vastgoed-adviseur als innovatieve connector

De toenemende invloed van data vereist hoog gekwalificeerde data-analisten. De grote hoeveelheid dagelijks gegenereerde technische gebouwdata zal geïnterpreteerd, geanalyseerd en gepresenteerd moeten worden.

‍

Periodiek wordt er een assessment verricht om de prestaties van gebouw of uitvoerende macht –de opdrachtnemer– te verifiëren. Zo’n assessment bestaat uit verschillende beoordelingen, metingen, testen en simulaties; multidimensionaal en systeemgericht. De vastgoedinspecteur van nu zal daarmee assessor worden met de conditiemeting slechts als een van de instrumenten die hij tot zijn beschikking heeft.

‍

Om de opdrachtgever te kunnen bedienen zal de veelal monodisciplinaire vastgoedadviseur van nu, moeten transformeren naar een “multidisciplinaire innovatieve connector, met de microprocessor als belangrijkste gereedschap”. Deze zin leen ik graag even van Menno Lammers die voor Cobouw onlangs een zeer treffende blog schreef over de veranderende rol van de ingenieur.

‍

Met regie- of assetmanagementorganisaties als opdrachtgever dient de technisch vastgoedadviseur in staat te zijn het assessmentproces te ontwerpen op basis van een gestandaardiseerd systeem zoals PAS-55, ISO 55000 of Lean Six Sigma. Borging en continue verbetering vinden vervolgens plaats middels de periodieke assessments.

‍

Kees Groeneveld beschrijft in de februari-uitgave van het magazine Installatie Totaal de term systeem architectuur en signaleert volledig terecht de behoefte aan systeemarchitecten die zeker stellen dat de geïntegreerde en uiterst complexe systemen op juiste wijze worden ontworpen en geïmplementeerd. In het verlengde daarvan ligt er een rol voor de technisch vastgoedadviseur als systeembeheerder. Commissioning en Continious Commissioning nieuwe stijl, zou je kunnen zeggen.

‍

Oké, het uitvoeren van statusinspecties als rechtsprekende macht binnen de Trias is de eerste stap, en systeemarchitectuur, –beheer en –monitoring wellicht de tweede, of misschien wel een derde. Maar mijn voorspelling is dat, met het traditioneel trage verandervermogen van de bouw- en vastgoedbranche, we op zeer korte termijn worden ingehaald door de techniek. Dus ik sorteer er graag vast op voor.

De vastgoedinspecties die we tussen 2023 en 2024 uitvoerde, laten duidelijke trends en ontwikkelingen zien. Deze cijfers reflecteren niet alleen de marktomstandigheden van de afgelopen jaren, maar geven ook inzicht in de veranderende strategieën van opdrachtgevers. Wat valt op? Vooral 2023 springt eruit als een jaar van terugval, maar ook van strategische heroriëntatie. Daarnaast wordt het belang van NEN 2767-conditiemetingen steeds duidelijker, met een toename van single-tenant inspecties in 2024.

‍

‍

2023: Een jaar van herpositionering

Onze data toont aan dat 2023 significant slechter presteerde dan de andere jaren. Het volume (aantal vierkante meters) in technische due diligence (TDD)-inspecties liet een daling zien van ongeveer 55%, van 1,5 miljoen vierkante meter in 2022 naar ongeveer 700.000 vierkante meter in 2023. Dit is goed te verklaren door de verslechterde marktomstandigheden, met hoge inflatie en stijgende rentestanden.

‍

Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) bedroeg de inflatie in mei 2023 6,8%, met een gemiddelde verwachting van 4,2% over heel 2023.  “Dat dit invloed heeft op het beleggingsvolume en daarmee het aantal vierkante meter gebouwen waarvoor wij een Technical Due Diligence hebben gedaan, verbaast ons niets”, vult Dick aan. “Moeilijkere marktomstandigheden resulteren nu eenmaal in een verlaging van het aantal transacties.”

‍

Tegelijkertijd laten onze cijfers over 2023 een duidelijke verschuiving zien naar meerjarige onderhoudsplannen (MJOP’s). Het volume MJOP-inspecties steeg met ruim 200% ten opzichte van 2022. “Ook dit is logisch in een markt waar veel opdrachtgevers een “HOLD-strategie” leken te hanteren. In plaats van kopen of verkopen richten beleggers zich op hun bezit en wilde men weten hoe hun portefeuille erbij stond en welke investeringen er de komende jaren op hun af kwamen.” “Interessant daarbij is dat er door ons veel vaker duurzame meerjarige onderhoudsplannen (DMJOP’s), waarbij we op basis van de “Erkende Maatregelenlijst” de verplichte en middels een CCREM analyse de veelal gewenste verduurzamingsmaatregelen in beeld hebben gebracht”.

‍

‍

Voorzichtig herstel in 2024

Herstel in technical due diligence

In 2024 zien we licht herstel in het aantal TDD’s. Het volume steeg met 46% ten opzichte van 2023, wat aantoont dat de markt zich enigszins lijkt te herstellen. Dit herstel wordt mede toegeschreven aan dalende rentestanden en een toenemende balans tussen vraag- en aanbodprijzen. CBRE Nederland meldde in hun 'Mid Year Real Estate Market Outlook 2024' dat het herstel van de vastgoedbeleggingsmarkt is ingezet, waarbij de Europese Centrale Bank (ECB) streeft naar een balans in het verder verlagen van de rente. Toch laat onze data ook zien dat een aanzienlijk deel van de TDD’s in 2024 updates betrof van bestaande rapporten voor herfinancieringdoeleinden in plaats van nieuwe transacties. Dit benadrukt dat de markt nog in een herstelmodus verkeert en nog niet volledig is aangetrokken.

‍

‍

Sterke groei in NEN 2767 Conditiemetingen

Een opvallende trend in vastgoedinspecties is de toename in NEN 2767-conditiemetingen. Het volume van deze inspecties groeide in 2024 naar maar liefst 500.000 vierkante meter. Veel van deze metingen waren zogenoemde single-tenant inspecties.

Single-tenant inspecties zijn van groot belang voor verhuurders van assets met single-tenant huurovereenkomsten. Daar waar bij multi tenant gebouwen verhuurder het dagelijks beheer en onderhoud organiseert en dus zelf ‘in control’ is, ligt bij een single-tenant situatie deze verplichting bij huurder en heeft de verhuurder daar relatief weinig invloed op. “Je wilt dan borgen dat de huurder aan haar onderhoudsplicht voldoet. Zeker als het gaat om een ‘triple net’ huurovereenkomst, waarbij de huurder ook verantwoordelijk is voor vervanging van bouw- en installatiedelen.” Meer hierover in onze blog https://www.ausemsvastgoed.nl/blog/inzet-nen-2767-bij-huur-en-verhuur.

‍

‍

Industrial en Office: de belangrijkste categorieën (2021-2024)

Binnen onze inspecties blijven industrial en office de belangrijkste asset classes. Dit kan deels verklaard worden door de vaste opdrachtgevers van Ausems, maar het weerspiegelt ook bredere trends in de vastgoedmarkt. Light industrial blijft bijvoorbeeld al jaren ongekend populair en liet in 2024 zelfs een groei zien van 200% ten opzichte van 2023. Offices daarentegen blijven stabiel, hoewel er een daling was van 13% in 2024 ten opzichte van 2023.

‍

‍

Retail:  hernieuwde interesse

Wat retail betreft, zien we een voorzichtig herstel in transactievolume. In 2022 en 2023 was er een duidelijke stijging in het aantal inspecties. Het volume steeg met 70% in 2023 vergeleken met 2022. In 2024 was er echter een daling van 52% ten opzichte van 2023. Toch blijft retail beter presteren dan in 2021, wat duidt op een hernieuwde interesse in deze categorie. De retailmarkt laat stabilisatie zien na jaren van transformatie. Volgens Emerce heeft het consumentengedrag zich aangepast en is winkelen steeds meer een beleving geworden. Vooral winkelpanden op A-locaties blijven in trek. Tegelijkertijd bieden afwaarderingen in de sector kansen voor investeerders.

‍

‍

Conclusie: cijfers als spiegel van de markt

Onze statistieken laten een helder beeld zien van de trends in vastgoedinspecties. 2023 was duidelijk een moeilijk jaar, waarin minder technical due diligence’s werden afgenomen en de focus van opdrachtgevers verschoof naar onderhoud en beheer, met een sterke groei in (duurzame) meerjaren onderhoudsplannen en conditiemetingen.

‍

In 2024 zien we licht herstel in het aantal technical due diligence’s. De groei in NEN 2767 conditiemetingen –met name single-tenant inspecties– benadrukt echter een cruciale ontwikkeling: opdrachtgevers richten zich steeds meer op het waarborgen van de kwaliteit van hun vastgoed bij single tenant en triple net huurovereenkomsten. Ondertussen blijven industrial en office de dominante asset classes, terwijl retail zich langzaam herstelt.

‍

De cijfers van Ausems tonen niet alleen de effecten van marktomstandigheden, maar ook hoe vastgoedprofessionals zich aanpassen en inspelen op nieuwe uitdagingen. Deze trends bieden waardevolle inzichten voor de toekomst.

Het is weer oktober. De dagen worden korter, de blaadjes gaan weer vallen, het is top druk op de Nederlandse wegen én… top druk bij de vastgoedmanager. Menig vastgoedmanager rijdt in oktober van object naar object. Je ziet ze dagen niet op kantoor. En zijn ze op kantoor, zitten ze uren driftig te tikken in Excel. Ja, de jaarlijkse budgetronde loopt op zijn eind. Tijd voor de vastgoedmanager om zijn onderhoudsbudget voor het komend jaar in te dienen.

‍

Binnen veel organisaties is gelukkig het meerjaren onderhouds- en investeringsplan de basis voor het onderhoudsbudget. Met de budgetronde pakken we het weer eens uit de kast, blazen het stof er af en komen er achter dat het niet meer actueel is. Snel geven we opdracht om het plan te actualiseren waardoor we verder kunnen. Maar is dit niet een beetje laat? En zou je het meerjaren onderhoudsplan niet vaker nodig hebben? Natuurlijk, veel vaker!

‍

Gedurende het jaar wordt de vastgoedmanager met vele vragen bestookt. Er komen projecten op hem af, die buiten het normaal beheer liggen. “We willen graag PV-cellen op het dak aanbrengen, wat kost dat?” “We gaan twee afdelingen samenvoegen, wil je dit oppakken?” Deze vragen wachten niet tot augustus om zo goed voorbereid en weloverwogen meegenomen te worden in de budgetronde. Nee, deze komen te vaak ineens naar boven. Dikwijls zijn ook de vragen achter de vraag niet beantwoord, laat staan gesteld. Wat is de staat van de dakbedekking voor we er PV op leggen? Wat is de staat van de klimaatinstallatie of het inbouwpakket? Een vastgoedmanager moet mijns inziens zijn meerjaren onderhoudsplanning uit zijn hoofd kennen. “De dakbedekking heeft nog een restlevensduur van 4 jaar, zullen we dan PV aanbrengen?”, zou een prima en snel eerste antwoord kunnen zijn.

‍

Maar ook voor dagdagelijkse zaken is het van belang het onderhoudsplan op je bureau te hebben. Een installatie vertoont veel storingen. “Laat maar gaan, want vervanging staat op de planning voor dit jaar”. Of “herstel de installatie, want vervanging is pas over 3 jaar gepland”.

‍

Een vastgoedmanager spiegelt alle gebeurtenissen gedurende het jaar met zijn onderhoudsplan, analyseert, beoordeelt de impact en adviseert op basis van dit plan. Zorgvuldig en onderbouwt met het meerjaren onderhoudsplan kiest hij tussen onderhoud of vervangen en prioriteert hij werkzaamheden. Na uitvoering verwerkt hij de wijzigingen. Maar ook vice versa. De vastgoedmanager stemt geplande onderhoudsactiviteiten gedurende het jaar af met stakeholders en gaat op zoek naar integraties met klantwensen en mogelijke projecten.

‍

Dus vastgoedmanagers, het meerjaren onderhoudsplan moet ‘top of mind’ zijn én blijven. Niet alleen tijdens de budgetronde, maar het hele jaar. Leg het onder je kussen, je moet het kunnen dromen. Of in de woorden van een van mijn opdrachtgevers “heb sex met je onderhoudsplan”.

In februari 2024 haalde Raquel Kemper, duurzaamheidsadviseur bij Ausems, haar BREAAM Expert-in-use certificaat. We vroegen haar om ons mee te nemen in de wereld van BREAAM en duurzaamheid. “In de snel veranderende vastgoedwereld is duurzaamheid niet langer een modewoord, maar een essentiële pijler voor succes. Bij Ausems Vastgoed zijn we niet alleen getuige van deze groene transitie, maar spelen we een actieve rol aan het begin van deze transitie. Door het behalen van dit certificaat versterken we onze gezamenlijke missie om klanten te ondersteunen in deskundige begeleiding bij verduurzaming,” zegt ze over haar nieuwe rol als BREAAM-expert. Laten we daar samen met Raquel eens naar kijken.

‍

BREEAM, oftewel: Building Research Establishment Environmental Assessment Method, is dé standaard voor het beoordelen van duurzaamheidsprestaties van gebouwen. Het biedt een kader waarmee vastgoedbedrijven hun inzet voor het milieu en duurzaamheid niet alleen kunnen tonen, maar ook meetbaar maken. “Gebouwen met een BREEAM-certificering kunnen tot 12% waardevoller zijn dan niet-gecertificeerde gebouwen, dankzij de vraag naar duurzame en energie-efficiënte werkplekken,” verduidelijkt Raquel.

‍

De BREEAM-certificering richt zich op een breed scala aan duurzaamheidsfactoren, waaronder energie-efficiëntie, watergebruik, afvalbeheer en het binnenmilieu. “De keuze om BREEAM-expert te worden was simpel. Als adviseur duurzaamheid en circulariteit sluit BREEAM perfect aan en biedt het een goede ondersteuning voor advies op het gebied van verduurzaming’’ zegt Raquel. Ook biedt het mogelijkheden wanneer een pand verkocht of aangekocht wordt. Een klant weet welke BREEAM-score een pand heeft en kan vragen naar eventuele verduurzamingsopties.    

‍

Met Raquel als expert-in-use kan Ausems een complete begeleiding bij het behalen van BREEAM-certificeringen voor zowel nieuwe projecten (BREEAM Gebied) als bestaande gebouwen (BREEAM In-Use) bieden. Ons ervaren projectmanagementteam biedt ondersteuning vanaf het initiële ontwerp tot aan de uiteindelijke certificering. Dit proces omvat een quickscan om snel inzicht te krijgen in uw huidige duurzaamheidprestaties, gevolgd door een gedetailleerde strategie om uw gebouwen te optimaliseren voor de toekomst.  

‍

‍

“Met mijn aanvullende expertise zijn we nog beter uitgerust om klanten te begeleiden bij het behalen van BREEAM-certificeringen." 

‍

Raquel kijkt met een bevlogen houding naar de nieuwe stappen die Ausems nu kan nemen, “Met mijn aanvullende expertise zijn we nog beter uitgerust om klanten te begeleiden bij het behalen van BREEAM-certificeringen. Of het nu gaat om In-Use of Gebied, wij bieden een volledig pakket van diensten: van initiële beoordelingen tot de uiteindelijke certificering. Klanten investeren bij ons niet alleen in een duurzamere toekomst voor uw vastgoed, maar verzekeren zich ook van een strategisch voordeel in de competitieve markt.”

‍

Benieuwd naar wat wij voor u kunnen betekenen in het verduurzamen van uw vastgoed? Neem dan gerust contact met haar op voor persoonlijke ondersteuning.  

‍

Matthias de Leeuw

m.deleeuw@ausemsvastgoed.nl

+31 6 27 42 23 36

‍

‍

Op 27 maart 2024 mochten wij een kennissessie over ‘Besluit Bouwwerken Leefomgeving en Brandveiligheid’ bijwonen, vanwege de langverwachte Omgevingswet die officieel in werking is getreden in Nederland sinds 1 januari 2024.  We kunnen onze klanten met alle nieuw opgedane kennis voorzien van actuele en nauwkeurige informatie. Maar even kort, wat is het omgevingsrecht eigenlijk, wat is de omgevingswet en wat betekent het voor adviseurs in de bestaande vastgoedsector?  

‍

Het omgevingsrecht vereenvoudigen

De Omgevingswet is een nieuwe wetgeving in Nederland die het doel heeft het omgevingsrecht te vereenvoudigen, te harmoniseren en te moderniseren. Het omgevingsrecht is een tak van het recht die zich bezighoudt met regelgeving rondom de inrichting van deze leefomgeving, inclusief aspecten als ruimtelijke ordening, milieu en bouw. Het reguleert de manier waarop mensen en bedrijven de omgeving kunnen gebruiken en ontwikkelen, met als doel een balans te vinden tussen economische ontwikkeling en behoud van de leefomgeving.  

De nieuwe Omgevingswet vereenvoudigd daarom 26 bestaande wetten op het gebied van ruimte, wonen, milieu, natuur en water door deze te integreren in één allesomvattende wet. De nieuwe wet wil een eenvoudiger en transparanter kader bieden voor het beheer van de fysieke leefomgeving, met meer ruimte voor maatwerk, participatie en duurzaamheid.  De Omgevingswet verandert hoe adviseurs van bestaande bouw werken, omdat het nieuwe regels en procedures introduceert voor het beheer van de fysieke omgeving. Dit betekent dat adviseurs zich moeten aanpassen aan deze verandering.  

‍

De veranderingen

Vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet dienen gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk te voldoen aan de voorschriften van deze wet bij het opstellen van ruimtelijke plannen, vergunningverlening en handhaving. Niet alleen voor deze partijen is deze wet van belang, ook voor ons als vastgoed adviseur. De Omgevingswet heeft een aanzienlijke impact op adviseurs die zich bezighouden met bestaand vastgoed. Wij zien een aantal redenen waarom deze wet van cruciaal belang is voor de adviesbranche:  

‍

• Integratie van wet- en regelgeving: de Omgevingswet bundelt een breed scala aan wetten en regels met betrekking tot ruimtelijke ordening, milieu, bouw en andere aspecten van de leefomgeving. Met dit kader moeten adviseurs rekening houden.
• Vereenvoudiging van procedures: de wet beoogt procedures te vereenvoudigen en te versnellen. Dit kan van invloed zijn op hoe adviseurs te werk gaan bij het verkrijgen van vergunningen, het uitvoeren van onderzoeken en het indienen van aanvragen met betrekking tot bestaand vastgoed.  
• Flexibiliteit en maatwerk: de omgevingswet introduceert meer ruimte voor lokale afwegingen en maatwerk. Adviseurs moeten in staat zijn om deze flexibiliteit te begrijpen en toe te passen bij het adviseren van cliënten over bestaand vastgoed, rekening houdend met lokale omstandigheden en behoeften.  
• Aandacht voor duurzaamheid en leefbaarheid: de wet legt meer nadruk op duurzaamheid, leefbaarheid en kwaliteit van de leefomgeving. Adviseurs moeten deze aspecten integreren in hun adviezen over bestaand vastgoed, bijvoorbeeld door te adviseren over energie-efficiëntie, herontwikkeling van verouderde gebouwen en het verbeteren van de leefbaarheid in stedelijke gebieden.  
• Betere afstemming tussen verschillende belangen: de Omgevingswet streeft naar een betere afstemming tussen verschillende belangen, zoals economische ontwikkeling, natuurbehoud en leefbaarheid. Adviseurs moeten in staat zijn om deze belangen af te wegen en te integreren in hun adviezen over bestaand vastgoed, om zo tot duurzame en evenwichtige oplossingen te komen.  

‍

Door onze deelname aan de kennissessie blijven we volledig up-to-date en goed geïnformeerd over de recente ontwikkelingen en veranderingen in het omgevingsrecht. Deze verse kennis stelt ons in staat om onze klanten te allen tijde te voorzien van nauwkeurige en actuele informatie. We willen hiermee niet alleen onze eigen expertise vergroten, maar ook ons vermogen versterken om onze klanten te begeleiden en te adviseren in een snel veranderend juridisch landschap.  

‍

Heb je vragen over hoe deze wijzigingen jouw projecten of plannen kunnen beïnvloeden? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen.

‍

Neem contact op met Mattijs via +31 6 17 43 84 65 of m.boer@ausemsvastgoed.nl

‍

‍

Twee jaar geleden kwam Mattijs Boer aan boord bij Ausems Vastgoed. Samen met zijn mede-partners Dick Ausems en Jeroen Radsma werkt hij met veel plezier aan de groei en verbreding van het bedrijf. ‘Samen een bedrijf opzetten en uitbouwen - zowel in opdrachten, omzet, als in mensen - is een mooi avontuur!’

‍

Een sprong in het diepe

‘Spannend. Supergaaf en zelfs boven verwachting’. Zo typeert Mattijs Boer de afgelopen twee jaar. De stap van zzp-er naar partner bij Ausems was een sprong in het diepe. ‘We kenden elkaar wel, maar je weet van tevoren niet hoe het zal uitpakken als je dag en nacht met elkaar omgaat. Hiervoor werkte ik alleen. Dat was fantastisch, want ik had alle vrijheid. Maar ik heb gemerkt dat je die vrijheid ook kunt hebben als je samen een bedrijf runt. En het grote voordeel: samen kunnen we dingen bedenken en oppakken waar je einzelgänger niet aan toe komt.’

‍

‍

Meerwaarde

Hoewel er overlap zit in de activiteiten heeft elke partner zijn eigen specialisatie. Zo houdt Mattijs zich vooral bezig met het beheer van objecten, projectmanagement en brandveiligheid. ‘Samen vormen we een sterk team. Dat wil niet zeggen dat we nooit botsen. Maar als je elkaar in je waarde laat en rekening met elkaar houdt, gaat het verrassend goed.’

‍

Het bundelen van hun krachten, kennis en netwerken heeft echt meerwaarde opgeleverd. Ausems is inmiddels 10 man sterk. ‘Onze slagkracht is flink toegenomen en dat vertaalt zich ook in de opdrachten. We zijn nu ook in beeld bij grote partijen en buitenlandse investeerders. Zo hebben we al een paar mooie internationale opdrachtgevers gekregen en inspecteren we o.a. high end kantoorgebouwen op de Zuidas. Dat is echt gaaf!’

‍

‍

Nieuwe services

De focus lag de afgelopen jaren op groei en het uitbreiden van de dienstverlening. Naast advies, beheer en interim, zijn er twee nieuwe services bijgekomen: duurzaamheid en brandveiligheid. Dat is een strategische keuze, legt Mattijs uit. ‘Als je op 1 discipline focused ben je kwetsbaar. Dus doen we aan risicospreiding. Hoe meer je in de breedte groeit, hoe sterker je staat.’

‍

‍

Affiniteit

Aangezien hij zelf affiniteit heeft met brandveiligheid en daar ook opleidingen in heeft gevolgd, lag het voor de hand dat hij die nieuwe tak voor zijn rekening zou nemen. ‘Brandveiligheid is lang een ondergeschoven kindje geweest. Maar na een aantal grote rampen, zoals de Schipholbrand en de cafébrand in Volendam, kwam het onderwerp stevig op de agenda. Tussen het moeten voldoen conform bouwbesluit en de geconstateerde werkelijkheid tijdens inspecties op locaties zitten nogal eens verschillen. Een flinke uitdaging. Brandveiligheid is echt een hot topic. Niet zo gek, want de belangen zijn groot, zowel uit oogpunt van veiligheid, als van aansprakelijkheid. Reden genoeg dus om als bedrijf je zaakjes op orde te brengen. Wij kunnen daarbij helpen.’

‍

‍

Gecertificeerde experts

Brandveiligheid is ingewikkelde materie met talloze normeringen op allerlei vlakken. Dat vraagt om specialisten met verstand van zaken. Ausems heeft die in huis. ‘Wij kunnen vastgoedpartijen helpen een betrouwbare, brandveilige omgeving te creëren. Onze gecertificeerde experts weten precies wat er nodig is om te zorgen dat een gebouw voldoet aan wet- en regelgeving. Natuurlijk zijn er meer partijen die dat doen, maar wij doen het op een bijzondere manier: zonder open eindjes.  

‍

Normaal zijn bij brandveiligheid verschillende partijen betrokken. De een doet een brandscan, de ander schrijft een advies en weer een ander voert de maatregelen uit. Bij ons krijg je dat allemaal ineen.’

‍

‍

One stop shop

‘Rapporten over de schutting gooien, daar doen we niet aan. Wij gaan voor kwaliteit. Het uitvoeren van de brandinspectie is slechts de eerste stap. Vervolgens bespreken we samen met de opdrachtgever onze bevindingen en geven advies over wat er moet gebeuren om de knelpunten op te lossen, inclusief kostenraming. We maken alles panklaar voor de opdrachtgever en hebben ook de expertise in huis om het werk uit te voeren, begeleiden en op te leveren. Kortom: wij zijn echt een one stop shop voor brandveiligheid. We houden niet van open eindjes.’

‍

‍

Senior brandveiligheidsspecialist

De plannen zijn nog volop in ontwikkeling. ‘Omdat er intern verschuivingen plaatsvinden, zijn we op zoek naar een senior brandveiligheidsspecialist die dit onderdeel verder op poten wil zetten en de kar gaat trekken. Dat kan op verschillende manieren: in dienstverband, maar ook als mede-eigenaar in een aparte BV. We willen vakbekwame mensen graag de kans geven te participeren in het bedrijf. Delen vinden wij heel belangrijk.’

‍

‍

Fantastische werkplek

Als jonge groeiende organisatie heeft Ausems veel te bieden. ‘We hebben een leuk, enthousiast team en een mooi, eigentijds kantoor met allerlei faciliteiten en extra’s zoals een gameroom, een fitnessruimte een ruimte waar je een biljartje kan leggen. Ons kantoor staat middenin Arnhem, dus je kunt tussen de middag lekker even de stad in. Al met al een fantastische werkplek. Mooier ga je het niet krijgen!’

De komende tijd komt er vanuit Brussel veel nieuwe Europese wetgeving op ondernemers af. Het nieuwe juridische kader is een nadere uitwerking van het klimaatakkoord van Parijs. Wat betekent dat precies voor jouw bedrijf? Dat is een vraag waar veel ondernemers mee worstelen. Voor het antwoord kun je terecht bij Matthias de Leeuw. Als adviseur Duurzaamheid helpt hij vastgoedpartijen de Europese regelgeving te vertalen naar de dagelijkse praktijk.

‍

Als kind wilde Matthias de Leeuw ondernemer worden. Het maakte niet uit waarin, maar hij wilde ‘iets voor zichzelf’. Sinds een paar maanden is hij adviseur Duurzaamheid bij Ausems. Heel iets anders, zou je zeggen, maar toch is er in die functie iets van zijn oude droom terug te vinden. ‘Deze functie is speciaal in het leven geroepen om vastgoedpartijen te helpen met verduurzaming’, vertelt Matthias. ‘Dat is een uitdaging, want het vakgebied is nog jong en behoorlijk complex. Dat betekent dat er nog veel onduidelijk is, maar ook dat ik veel speelruimte heb om thema’s zelf in te vullen. Het is een unieke kans om een mooi product neer te zetten. Zo kan ik binnen het bedrijf toch een beetje ondernemer zijn.’

‍

‍

Vraagbaak

Als adviseur fungeert hij als vraagbaak op het gebied van verduurzaming en maatschappelijk verantwoord ondernemen en helpt hij partijen om hierover te rapporteren. ‘Het is mijn werk om van ruw materiaal een product te maken’, vertelt hij enthousiast. ‘Dat is een heel proces en het maken van die vertaalslag vind ik enorm leuk. Zeker ook omdat het hier om een belangrijk maatschappelijk thema gaat. Mijn kracht zit in het houden van een helder, eerlijk verhaal, het structureren van informatie en het bieden van overzicht. Een goede rapportage geeft ondernemers houvast bij het invullen van het thema duurzaamheid en dat is in zo’n nieuw vakgebied hard nodig. Het opstellen van een rapportage geeft mij dan ook veel voldoening.’

‍

‍

Open organisatie

Matthias koos bewust voor Ausems Vastgoed vanwege het persoonlijke karakter van het bedrijf. ‘Het is een heel open organisatie met een jong team. Totaal niet hiërarchisch. Iedereen zit bij elkaar en praat met elkaar. Ik ben vrij sociaal, dus dat spreekt me aan.’ Daarnaast is het een mooie leerschool. ‘Dit is mijn eerste echte baan en een kennismaking met het bedrijfsleven. Ik heb jonge collega’s die net van de opleiding komen, maar ook collega’s met meer dan 20 jaar ervaring. Dat is een mooie mix waar ik veel van op kan steken.’

‍

‍

Q&A — Vraag & antwoord

Beschrijf jezelf in 3 woorden.

Open, nieuwsgierig, zelfverzekerd.

‍

Waar kunnen we jou voor wakker maken?

Een mooi glas rode wijn.

‍

Welke eigenschap waardeer jij in mensen?

Klaar staan voor anderen en altijd bereid zijn te helpen, zowel op het professionele als het persoonlijke vlak.

‍

En wat waarderen anderen in jou?

Eerlijk en recht door zee.

‍

Waar ben je trots op?

Mijn manier van omgaan met mensen en de wereld om me heen.

‍

Wat is jouw drive?

Familie en vrienden staan absoluut centraal.

‍

Wat is het beste advies dat je ooit gekregen hebt?

Wie goed doet, goed ontmoet.

‍

Grootste irritatie?

Over de rug van anderen dingen doen. Daar ben ik heel snel klaar mee.

‍

Is er iets waar je al heel lang van droomt?

Cristiano Ronaldo in het echt zien spelen!

Vanwege de vele voordelen stapten we jaren geleden massaal over op Main Contracting. Hierdoor had je als beheerder minder contractpartijen en dus ook minder management. Wij denken dat dit een achterhaalde positie is waar we ons anno 2024 als vastgoedsector nog steeds aan vasthouden. Dit kan slimmer...

‍

'The Rise and Fall’

Main Contracting was een voordelige manier om onderhoudswerkzaamheden te managen. Ter vervanging van losse contracten per installatie (denk aan de lift in een gebouw, brandmeldcentrale of cv-ketel) kozen we voor gebundelde contracten. Een gebundeld contract kan worden afgesloten voor installatiegroepen, voor een compleet gebouw of zelfs voor een groep gebouwen.  

‍

Een erg voordelige keuze in die tijd, omdat het beheren van alle losse contracten veel mankracht en inzet vereiste. Main Contracting wordt gezien als efficiënt omdat je als beheerder maar één aanspreekpunt hebt en het zal leiden tot lagere kosten (omdat contract aanbieders ervan onder gunstigere voorwaarden inkopen doen bij hun leveranciers). Bovendien zou de main contractor meer kennis hebben en daardoor beter kunnen beheren.  

‍

Klinkt goed toch? Dit concept biedt dus een oplossing op het gebied van tijd, administratie en deskundigheid, maar zijn al deze voordelen in 2024 nog steeds zo relevant?

‍

Wat ons betreft niet, met deze redenen:  

‍

1. Software voor vastgoed- en facility management is inmiddels significant verbeterd. Hierdoor is het beheren van losse contracten veel gemakkelijker geworden. Cloud platformen bieden de mogelijkheid om met alle stakeholders samen te werken en dus ook met kleine leveranciers.  

2. Je verliest direct contact met de onderaannemer en de administratie wordt daardoor juist complexer. De afstand met de werkvloer is langer, waardoor belangrijke informatie vanuit de onderaannemer moeilijk zijn weg naar de vastgoedbeheerder vindt (en vise versa).  

3. Het ontneemt ons- als vastgoedbeheerder- de kans om te werken met lokale aannemers van wie wij de kwaliteit erkennen en willen inzetten. Main contractors zijn vaak grote landelijke opererende partijen die -wellicht terecht- hun focus hebben op grote beleggers en instellingen. Krijgt uw vastgoedportefeuille dan de aandacht die het verdient? Wij durven het te betwijfelen en werken dus ook graag samen met lokale partijen.

4. En dan wat ons betreft het grootste nadeel van Main Contracting: wanneer je werkt met een main contractor betaal je gemiddeld 10- tot 20% opslag op onder aannemingen. Dit doet het, door de main contractors geclaimde, inkoopvoordeel volledig teniet.

‍

Aan punt 4 voegen we graag een voorbeeld toe: Er kwam bij ons een melding binnen van een huurder, dat de verbinding tussen de intercom bij de receptie en de slagboom niet goed werkte. Deze melding hebben wij doorgezet aan de main contractor (een van origine klimaattechnisch installateur- en dus geen elektrotechnisch bedrijf). Zij hebben de storing een-op-een doorgezet naar hun elektrotechnische onderaannemer. Deze aannemer heeft vier uur gewerkt om het probleem te verhelpen en de subcontractor levert daarna zijn factuur/bon in bij de hoofdaannemer. Deze zet de aannemer op de bon met 20% opslag.

‍

Het enige wat de hoofdaannemer heeft gedaan in deze casus is de bon doorzetten naar de subcontractor en tot slot zijn factuur afhandelen. De hoofdaannemer oftewel: Maincontractor biedt hierin dus geen toegevoegde waarde aan de situatie maar rekent wel extra kosten voor zijn dienst.

‍

Raamcontracten: terug van weggeweest

Teruggaan naar Raamcontracten lijkt een stap terug in de tijd, maar niets is minder waar. Nu al de voordelen van Main Contracting verschuiven naar nadelen is het niet gek om van een verticale aanpak (alle installaties onder één contract) over te stappen naar een horizontale aanpak (per installatiegroep één contract voor alle gebouwen in beheer).  

‍

Een Raamcontract in de context van vastgoedonderhoud is een overeenkomst tussen de opdrachtgever (bijvoorbeeld een eigenaar of beheerder) en een opdrachtnemer (bijvoorbeeld een onderhoudsbedrijf). Hierin worden de algemene voorwaarden en tarieven voor toekomstige onderhoudswerkzaamheden vastgelegd. Een Raamcontract heeft enkele kenmerkende elementen:  

‍

1. Lange termijn: een Raamcontract geldt in de meeste gevallen voor een langere periode, vaak zelfs meerdere jaren. Hierdoor wordt continuïteit en voorspelbaarheid in de onderhoudswerkzaamheden mogelijk.  

2. Flexibiliteit: hoewel er voorwaarden en tarieven zijn vastgelegd, biedt een Raamcontract de flexibiliteit om specifieke opdrachten en werkzaamheden ad-hoc te definiëren.  

3. Efficiëntie: door gebruik van een Raamcontract wordt de noodzaak om voor elke afzonderlijke onderhoudsopdracht een nieuwe overeenkomst te onderhandelen en op te stellen verminderd. Dit bespaard tijd en kosten voor beide partijen.  

4. Standaardisatie: het Raamcontract stelt standaardprocessen- en procedures vast voor onderhoudswerkzaamheden. Dit verbeterd consistentie en kwaliteit van het onderhoud.  

5. Kostenbeheersing: door voorwaarden en tarieven vast te leggen, hebben beide partijen duidelijkheid over de kosten en kan de opdrachtgever beter budgetteren.  

‍

In essentie is een raamcontract een strategisch middel om de samenwerking tussen opdrachtgever en opdrachtnemer te stroomlijnen en te optimaliseren, terwijl het ook flexibiliteit biedt om in te spelen op specifieke onderhoudsbehoeften die zich gedurende de looptijd van het contract voordoen.

‍

Een makkelijk en vooral logische keuze

Wij kiezen ervoor om niet alleen onze nieuwe klanten maar ook de bestaande portefeuille om te zetten naar Raamcontracting. We willen als Ausems dichtbij de klant staan maar juist ook dicht bij de relaties van de gebouwen. Zo bewaken we samen de kwaliteit van de gebouwen. Daarnaast hebben wij na jarenlange samenwerkingen persoonlijke voorkeuren voor aannemers in verschillende segmenten; Raamcontracting geeft ons de kans om deze aannemers te betrekken bij projecten.

‍

Wat denkt u? Is Maincontracting achterhaald of is het voor uw beheer aanpak nog altijd de juiste keuze? We lezen het graag op LinkedIn of onze andere kanalen.

Kwaliteit is voor ons essentieel. En voor ons betekent dat gedegen en doordachte diensten leveren die de kern van de behoefte vervullen. Dat kan alleen met zelfbewuste, professionele en verantwoordelijke experts. Binnen dit alles staat de opdrachtgever voor ons centraal, en zijn wij de brug en vertaalslag tussen hen en de stakeholders.

‍

Maar echte kwaliteit kan niet enkel van de personen afhangen. Onze processen, producten en diensten zijn het fundament waar wij op bouwen. Een kwaliteitssysteem dat ingericht en gecertificeerd is volgens de ISO 9001:2015, en ons sinds eind 2020 officieel ISO 9001 gecertificeerd maakt. Een sterk en toekomstbestendig fundament waar we trots op zijn.

‍

En dan is de sprong naar een volledige RICS-certificering erg klein. Vanaf begin 2021 mogen wij onszelf dan ook een ‘RICS Regulated Firm’ noemen, met twee gecertificeerde building surveyors in eigen huis.

Afspraken over huur en verhuur van kantoren en andere bedrijfsruimtes worden door partijen vastgelegd in een huurovereenkomst. Hiervoor wordt vaak gebruik gemaakt van de modellen van de Raad Onroerende Zaak (ROZ) en met bijbehorende Algemene Bepalingen. Maar deze beperken onvoldoende de risico’s als het gaan om beheer en onderhoud. De NEN 2767 biedt uitkomst.

‍

De Algemene Bepalingen beschrijven standaard afspraken over de staat van het gehuurde bij aanvang en einde van de huurperiode, het gebruik, schade, aansprakelijkheid en verzekeringen, huurprijs wijzigingen, omzetbelasting, et cetera. Maar ook zijn artikelen opgenomen over ‘kosten onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen’ (art. 11 ROZ 2015) en ‘kosten van levering van zaken en diensten’ (art. 18 ROZ 2015). Deze artikelen kennen echter hun beperking voor zowel huurder als verhuurder.

‍

‍

Vanuit verhuurdersperspectief

Verhuurt u een gebouw aan één huurder (‘single tenant’) dan is uw huurder verantwoordelijk voor uitvoeren van onderhoud aan de bouw- en met name installatiedelen. Je wilt dan de staat van de bouw- en met name installatiedelen bij aanvang en bij einde van de huurovereenkomst vastleggen om te borgen dat de huurder aan haar onderhoudsplicht voldoet.

‍

Zeker als het gaat om een ‘triple net’ huurovereenkomst, waarbij de huurder ook verantwoordelijk is voor vervanging van bouw- en installatiedelen. Als huurder nalaat vervangingen te verrichten loopt u tegen het einde van de huurovereenkomst een groot risico. Maar welke middelen heeft u om huurder aan te spreken als art 11 van de Algemene Bepalingen geen instrumenten biedt voor kwalitatieve vastlegging van de staat van bouw- en installatiedelen?

‍

‍

Vanuit huurdersperspectief

Huurt u een ruimte in een (multi tenant) gebouw, dan organiseert verhuurder veelal services en onderhoud voor uw rekening en risico. U betaalt periodiek een servicekostenvoorschot en jaarlijks wordt er afgerekend.

‍

Maar welke invloed heeft u op de kosten, maar zeker ook op de kwaliteit van de dienstverlening die door de verhuurder wordt georganiseerd? Welk risico loopt uw primair proces als verhuurder deze services niet voor elkaar heeft? Ook in art 18 zijn geen bepalingen opgenomen over de kwaliteit van de dienstverlening.

‍

Beide partijen zijn dus gebaad bij aanvullende afspraken in de vorm van een Service Level Agreement, als bijlage van de huurovereenkomst. Dit document geeft een nadere uitwerking van de verantwoordelijkheid voor, de wijze van uitvoering van en kosten verbonden aan het onderhoud en beheer van het gehuurde.

‍

‍

De rol van de NEN 2767

De NEN 2767 is een methode om de conditie van bouw- en installatiedelen op objectieve en eenduidige wijze vast te leggen. Op basis van een zespuntsschaal (conditie 1 is nieuw en 6 is zeer slecht) wordt de conditie van de bouw- en installatiedelen objectief inzichtelijk gemaakt.

‍

De conditie-eis, oftewel het gewenst onderhoudsniveau, wordt op basis van de NEN 2767 door partijen vastgelegd in de Service Level Agreement. Zo kan verhuurder van huurder, gelijk huurder van verhuurder eisen dat installaties geen slechtere conditie dan 3 krijgen of uiterlijk op conditie 5 vervangen worden. Partijen kunnen met de conditiemeting tot een gezamenlijk gedragen Meerjaren OnderhoudsPlan komen.

‍

Door periodiek en bij voorkeur onafhankelijk de werkelijke conditie te meten, worden afwijkingen inzichtelijk en kunnen beide partijen worden aangesproken op hun verplichting vanuit de huurovereenkomst.

‍

Kortom de NEN 2767 is voor zowel verhuurder als huurder een instrument om elkaar op objectieve wijze aan te spreken op diens verantwoordelijkheden.

Er wordt in Nederland dagelijks commercieel vastgoed verhandeld. Met name bij de professionele partijen wordt voorafgaand aan de transactie veelal een “technical due diligence” verricht. Maar even vaak ontstaat er discussie over de inhoud van het onderzoek. De NEN 2767 biedt uitkomst.

‍

De Engelse term due diligence betekent letterlijk gepaste zorgvuldigheid. Binnen het vastgoed richt een due diligence onderzoek zich op het vaststellen van de juistheid van de aan de koper gepresenteerde informatie en het in beeld brengen van risico’s en kansen van het over te nemen vastgoed. We maken hierbij onderscheid tussen het juridisch, het fiscaal en het technisch due diligence.

‍

Binnen een technisch due diligence wordt niet alleen de verkregen informatie beoordeeld maar wordt het vastgoed ook ter plaatse aan een grondige inspectie onderworpen. De meeste onroerende goederen vertonen immers gebreken of tekortkomingen die van invloed zijn op hun gebruik. Ook kan er sprake zijn van achterstallig onderhoud, verkeerd gebruik of het niet naleven van wet- en regelgeving.

‍

‍

Waarde voor de koper

Het technisch due diligence is een waardevol instrument voor de koper tijdens de onderhandeling met de verkoper. Want een grote post aan gebreken en tekortkomingen heeft direct invloed op de waarde van het vastgoed en leidt dus ook niet zelden tot een afslag op de verkoopprijs of zelfs het afketsen van de deal.

‍

‍

Waarde voor verkoper

Om diezelfde reden besluiten steeds meer verkopers hun onroerend goed eerst zelf te onderwerpen aan een technisch “vendor” due diligence, alvorens deze naar de markt te brengen. Immers geeft dit ook hun inzicht in de gebreken en tekortkomingen en stelt hun in staat voor transactie herstelmaatregelen uit te voeren om zo hun propositie te verbeteren. Ook zijn ze een betere gesprekspartner als de koper met haar eigen due diligence onderzoek aan tafel komt.

‍

‍

Waarde voor de financier

Technical due diligence onderzoeken worden veelal aan de financier verstrekt ter onderbouwing van de taxatie en daarmee de aan te vragen financiering. Echter, steeds vaker is de financier opdrachtgever voor een technisch due diligence bij herfinanciering of (her)ontwikkeling van onroerend goed.

‍

‍

De rol van de NEN 2767

Veel partijen in het proces van transactie en financiering hebben belang bij het technisch due diligence. Een veel gehoorde klacht is echter de ogenschijnlijke intransparantie bij de conditiebepaling van bouw- en installatiedelen, de beschrijving van gebreken en de prioritering ervan. Verschillende adviseurs gebruiken verschillende methodieken en niet iedere adviseur heeft gebruikt de NEN 267 als handvat. Dit is een gemiste kans!

‍

De NEN 2767 is immers een methode om de conditie van bouw- en installatiedelen op objectieve en eenduidige wijze vast te leggen. Op basis van een zespuntsschaal (conditie 1 is nieuw en 6 is zeer slecht) wordt de conditie van de bouw- en installatiedelen objectief inzichtelijk gemaakt.

‍

De NEN 2767 beschrijft veel voorkomende gebreken aan bouw- en installatiedelen met de bijbehorende ernst (en soms) intensiteit van de gebreken. Daarnaast is de levensduurverwachting van met name installatiedelen beschreven. Op basis van de “aspect/prioriteit-matrix”, voorgesteld in de norm, kunnen gebreken worden geclassificeerd naar risico’s.

‍

Door het toepassen van de NEN 2767 in een technisch due diligence spreken de technisch adviseurs betrokken bij een transactie dezelfde taal. Dit beperkt in grote mate risico’s voor alle partijen, beperkt onduidelijkheden en zorgt daarmee voor verkleining van de afstand tussen partijen tijdens de onderhandelingen.

‍

Kortom de NEN 2767 is het instrument om technische discussies die traditioneel ontstaan bij een technical due diligence te voorkomen en daarmee de transactie te bespoedigen.

Per 1 april is ons hoofdkantoor verhuisd naar een groter, moderner en duurzamer kantoor in Arnhem. De verhuizing vond plaats op 1 april 2023 en stelt ons in staat om het groeiende portfolio beter te bedienen.

‍

De verhuizing naar het nieuwe pand is een logisch gevolg van de gezonde groei die Ausems Vastgoed B.V. de afgelopen jaren heeft doorgemaakt. Het bedrijf heeft zijn omzet en personeelsbestand verdubbeld sinds 2020 en verwacht deze trend in de komende jaren voort te zetten. Het nieuwe pand biedt meer ruimte en faciliteiten voor zowel de medewerkers als onze klanten.

‍

“Deze verhuizing markeert een belangrijke mijlpaal voor ons bedrijf”,

‍

"Deze verhuizing markeert een belangrijke mijlpaal voor ons bedrijf", zegt Dick Ausems, eigenaar van Ausems Vastgoed B.V.. “We zijn trots op wat we hebben bereikt de afgelopen paar jaar. Het laat zien hoe succesvol we zijn en hoe ambitieus we zijn voor de toekomst. We kijken uit naar de nieuwe kansen die dit pand ons zal bieden. We willen onze klanten blijven voorzien van hoogwaardige dienstverlening en ons marktaandeel vergroten in deze dynamische sector.”

‍

Het nieuwe adres van Ausems Vastgoed B.V. is:
Journey Offices
Velperplein 23-26
6811 AH Arnhem

‍

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:
Jeroen Radsma, Partner & Adviseur
Tel: 06 10 88 07 33
E-mail: j.radsma@ausemsvastgoed.nl

De druk op de vastgoedsector om te verduurzamen neemt snel toe. Strengere wetgeving, de eisen van huurders en de financiële voordelen van duurzame gebouwen maken verduurzaming onvermijdelijk. Uit recente onderzoeken blijkt dat energie-efficiënte gebouwen niet alleen hogere huurprijzen genereren, maar ook minder leegstand kennen en makkelijker te financieren zijn. Vooral in de kantorenmarkt is een duidelijke verschuiving zichtbaar: bedrijven met net-zero ambities vermijden panden zonder certificering of met een slecht energielabel.

‍

Maar waarom kiezen bedrijven specifiek voor BREEAM? En wat betekent het concreet voor de toekomstbestendigheid van vastgoed? Rosemarie, onze adviseur duurzaamheid, behaalde in februari haar BREAAM In-Use-certificaat en duikt in deze blog dieper in de methodiek van BREEAM, met speciale aandacht voor de toegankelijkheid binnen een gebouw en de rol van BREEAM In-Use.

‍

De kracht van BREEAM In-Use

Het hoofddoel van BREEAM In-Use is het verminderen van de negatieve impact van gebouwen op het milieu. BREEAM is daarom een krachtig middel voor bedrijven om niet alleen te voldoen aan de huidige en toekomstige regelgeving, maar ook om een voorsprong te nemen op de concurrentie. Dit leidt automatisch tot een verhoogde marktwaarde. Met de vernieuwde richtlijnen sluit BREEAM-NL beter aan op de EU-Taxonomie en de werkelijke energieprestaties van gebouwen, waardoor het een nog betrouwbaarder instrument wordt voor investeerders en vastgoedeigenaren. Vastgoedeigenaren die nu strategisch investeren in verduurzaming, versterken hun marktpositie en voorkomen waardeverlies.

‍

De methodiek achter BREEAM In-Use

Voor veel vastgoedeigenaren en investeerders blijft BREEAM een abstract begrip. Het is bekend dat het een duurzaamheidskeurmerk is, maar wat er écht komt kijken bij het certificeringsproces, blijft vaak onderbelicht. We lichten daarom graag de BREEAM In-Use V6.1.1. richtlijn uit.

‍

BREEAM In-Use evalueert de duurzaamheidsprestaties van bestaande gebouwen en is opgebouwd uit negen categorieën:

‍

Management, Water, Gezondheid, Materialen, Energie, Afval, Transport, Vervuiling en Landgebruik & Ecologie

‍

Binnen deze categorieën bevinden zich verschillende credits (subcategorieën), die elk een specifiek duurzaamheidsaspect beoordelen.  

‍

Per credit kan een bepaald aantal punten worden behaald, afhankelijk van hoe goed een gebouw voldoet aan de gestelde criteria. Om deze punten te behalen, moet de vastgoedeigenaar of beheerder voldoen aan duidelijke eisen en dit onderbouwen met geldige bewijsvoering in de Assessmenttool van het DGBC. Dit maakt BREEAM niet alleen een meetinstrument, maar ook een gestructureerde aanpak voor continue verbetering.  

‍

Een BREEAM-expert wordt ingezet om de verantwoording en bewijsvoering volgens de richtlijn te verwerken. Uiteindelijk toetst en keurt een BREEAM-assessor de bewijsvoering daarna berekende Assessmenttool automatisch de totaalscore.

Binnen BREEAM is een credit altijd opgebouwd volgens een vaste structuur, ongeacht de richtlijn:

‍

• Doel en relevantie.

• Hoofdvraag bij de credit en antwoordopties bij de hoofdvraag inclusief beschikbare punten.  

• Eisen en (rand)criteria.

• Bewijsvoering en verantwoording.

• Afronding.

‍

Van methodiek naar de praktijk: HEA – 12 Toegankelijkheid

Om een voorbeeld te geven zoomen we in op een specifieke credit die relevant is voor zowel mens als gebouw: HEA12 – Toegankelijkheid. Deze credit valt in de categorie ‘gezondheid’ en is daar de 12e credit van. HEA12 staat dus voor: Health 12e credit. Dit voorbeeld is een visitekaartje voor hoe BREEAM niet alleen duurzaamheid, maar ook inclusiviteit stimuleert en voor de werking van een BREEAM-beoordeling.

‍

Bij veel gebouwen wordt al nagedacht over basisvormen van toegankelijkheid, maar er is vaak nog ruimte voor verbetering. Toegankelijkheid begint al buiten het gebouw en omvat meer dan standaardmaatregelen zoals drempelloze entrees en een mindervalide-toilet (MIVA).  

‍

Credit HEA12 – Toegankelijkheid dwingt vastgoedeigenaren om breder te kijken en bewuster om te gaan met de toegankelijkheid van hun pand. Dit komt niet alleen de gebruikerservaring ten goede, maar verhoogt ook de vastgoedwaarde en toekomstbestendigheid.

‍

Doel van de credit:  

Het waarderen en stimuleren dat de asset toegankelijk is voor alle gebruikers.

‍

Hoofdvraag van de credit:  
Zijn er maatregelen in het gebouw toegepast die het gebruik ervan mogelijk maken, ongeacht de leeftijd, capaciteiten of beperkingen van gebouwgebruikers?

‍

De BREEAM-beoordeling

Tijdens het beoordelen worden er antwoordopties afgewogen tegen het gebouw. In een BREEAM-beoordeling zien de antwoordopties er dan als volgt uit:

‍

• Nee. (0 punten)

• Ja, van de ‘standaard maatregelen’ is er minimaal één maatregel per categorie uitgevoerd. (1 punt)

• Ja, van de ‘standaard maatregelen’ zijn minimaal drie maatregelen per categorie uitgevoerd. (2punten)

• Ja, van de ‘standaard maatregelen’ zijn minimaal drie maatregelen per categorie uitgevoerd EN van de ‘uitgebreide maatregelen’ minimaal één maatregel per categorie uitgevoerd. (4 punten)

• Ja, de asset beschikt over een erkende toegankelijkheid certificaat. (4 punten + 1 Exemplary)

‍

Deze antwoordopties worden geïnventariseerd om de huidige status van het gebouw te analyseren. Wanneer de antwoorden en antwoordopties zijn geïnventariseerd, kan er worden gekeken naar de criteria om aan de credit te voldoen. De hoeveelheid criteria verschilt per credit en het is niet altijd zo dat je aan alle criteria moet voldoen. Dit hangt af van het antwoord dat gegeven wordt op de credit.  

‍

Op dit punt is het antwoord nog niet bekend en wordt BREEAM iets complexer. In een volgende blog zullen we één beoordeling met eisen en randcriteria helemaal uitvergroten.  

‍

‍

Toegankelijkheid als kans

Uit dit voorbeeld blijkt dat het certificeringsproces van BREEAM zorgt voor een grondige evaluatie van een gebouw. Dit gaat verder dan de standaardoplossingen en daagt vastgoedeigenaren uit om écht na te denken over inclusiviteit. Lukt het niet om direct alle punten te behalen? Dan biedt dit juist een mooie kans om stapsgewijs verbeteringen door te voeren. Minder punten vandaag betekent meer motivatie voor morgen!

‍

De richtlijnen binnen BREEAM zijn uitgebreid en gedetailleerd, waardoor het certificeringsproces soms overweldigend kan aanvoelen. Het correct interpreteren en onderbouwen van de eisen vergt expertise en een gestructureerde aanpak.  

‍

Loop je vast in dit proces of weet je niet waar te beginnen? Rosemarie helpt je graag om hier wél de weg in te vinden en je vastgoed strategisch te verduurzamen. Neem gerust contact met Rosemarie op en ontdek wat BREEAM voor jouw vastgoed kan betekenen!

Na onze eerdere verkenning van de betekenis van ESG en duurzaamheid kunnen we zeker stellen dat deze combinatie onmisbaar is in de vastgoedsector. De ESG-rapportages vormen een onmisbaar instrument voor bedrijven die streven naar verantwoord ondernemen. Het biedt namelijk een totaalbeeld van de impact die een bedrijf heeft op het milieu, de samenleving en het bestuur. Wij streven ernaar (vastgoed)bedrijven te ondersteunen bij hun eerste stappen richting een ESG-rapportage, maar voor zij die zich vast willen inlezen op de inhoud zetten we het even op een rijtje.

‍

Een van de vele voordelen van een ESG-rapportage is dat het proactief risicobeheer biedt. Hiermee kunt u als beheerder of eigenaar vooruitziend risico's identificeren, beoordelen en beheren. Deze risico's houden verband met milieu, sociale kwesties en bestuur in zakelijke context. Per onderdeel van een ESG-rapportage (environmental, social en governance) zijn er verschillende maatregelen te nemen die weer verschillende voordelen opleveren in het duurzame domein.

‍

Auteur: Raquel Kemper

‍

‍

Environmental (milieu) overwegingen

Hier spreken we over de milieuoverwegingen die een bedrijf maakt. Een vastgoedbedrijf kan bijvoorbeeld streven naar energie-efficiente en gebruik maken van duurzame bouwmaterialen. Niet alleen met het oog op het verminderen van de ecologische voetafdruk, maar ook als reactie op mogelijke risico's zoals de mogelijk strengere regelgeving met betrekking tot energieprestaties van gebouwen. Door de ecologische impact mee te nemen door middel van ESG, wordt er (onbewust) rekening gehouden met klimaatverandering! Dat kan op verschillende manieren binnen het environmental gebied:  

‍

Klimaatverandering en milieuprestaties:

• Risico-Identificatie:  
  Door de mogelijke impact van klimaatverandering op de bedrijfsactiviteiten te analyseren, kunnen bedrijven risico's zoals stijgende energiekosten, strengere emissienormen en fysieke schade aan infrastructuur identificeren.
• Maatregelen nemen:  
  Investeren in duurzame energiebronnen, energie-efficiëntieprojecten en het verminderen van de ecologische voetafdruk kan helpen om de blootstelling aan klimaatgerelateerde risico's te verminderen.

‍

‍

Natuurlijke hulpbronnen en toeleveringsketen:

• Risicoanalyse:
  Schaarste van natuurlijke hulpbronnen kan de toeleveringsketen verstoren. Door de afhankelijkheid van bepaalde grondstoffen te evalueren, kunnen bedrijven risico's identificeren die verband houden met de beschikbaarheid en prijsvolatiliteit van materialen.
• Mitigerende maatregelen:  
  Bedrijven kunnen streven naar een circulaire economie, diversificatie van leveranciers en het verminderen van afhankelijkheid van niet-hernieuwbare bronnen om risico's te minimaliseren.
  

‍

Daarnaast kan de vastgoedsector rekeningen houden met klimaatverandering bij het plannen van nieuwe projecten. Risico’s zoals overstromingen, stormen en stijgende zeespiegels kunnen de waarde van onroerend goed aanzienlijk beïnvloeden. Door de overwegingen te integreren kunnen vastgoedbedrijven bijvoorbeeld kiezen voor locaties met een lager risico op natuurrampen en investeren in klimaatbestendige infrastructuur.  

‍

‍

Social (sociale) overwegingen

Op het gebied van sociale overwegingen wordt de nadruk gelegd op werknemersbetrokkenheid, diversiteit en inclusie. Bedrijven die deze aspecten serieus nemen, verminderen het risico op arbeidsconflicten, juridische geschillen en reputatieschade. Een bedrijf dat actief werkt aan het bevorderen van een inclusieve werkomgeving kan bijvoorbeeld profiteren van een hogere medewerkerstevredenheid en lagere personeelsverloopkosten.    

‍

‍

Werknemersbetrokkenheid en tevredenheid:

• Risico-identificatie:  
  Door regelmatig feedback van werknemers te verzamelen en te analyseren, kunnen bedrijven potentiële risico's in verband met ontevredenheid, lage moraal of conflicten binnen de organisatie identificeren.
• Maatregelen nemen:  
  Bedrijven kunnen proactief investeren in initiatieven die de werknemersbetrokkenheid bevorderen, zoals training en ontwikkeling, gezondheids- en welzijnsprogramma's en een inclusieve bedrijfscultuur. Dit kan helpen om personeelsverloop en productiviteitsverlies te verminderen.

‍

‍

Diversiteit en inclusie:

• Risicoanalyse:  
  Een gebrek aan diversiteit in het personeelsbestand kan leiden tot reputatierisico's, juridische kwesties en verminderde innovatie. Door diversiteits- en inclusiegegevens te analyseren, kunnen bedrijven potentiële risico's in dit verband identificeren.
• Acties ondernemen:  
  Actief streven naar diversiteit en inclusie in werving, behoud en promotieprocessen kan risico's minimaliseren en het vermogen van een bedrijf vergroten om zich aan te passen aan veranderende demografische en sociale verwachtingen.  

‍

‍

Arbeidsomstandigheden en gezondheid en veiligheid:

• Risico-inschatting:  
  Het niet voldoen aan de normen voor arbeidsomstandigheden en gezondheid en veiligheid kan leiden tot juridische problemen, boetes en reputatieschade. Periodieke evaluatie van deze aspecten helpt bij het identificeren van risico's.
• Preventieve maatregelen:  
  Investeringen in gezondheids- en veiligheidsprogramma's, naleving van arbeidsnormen en transparante rapportage kunnen bijdragen aan het minimaliseren van risico's en het verbeteren van het bedrijfsimago.

‍

Door de sociale aspecten van ESG op deze manieren te integreren, kunnen bedrijven niet alleen risico's minimaliseren, maar ook positieve veranderingen bevorderen en een duurzaam concurrentievoordeel opbouwen.

‍

‍

Governance (bestuur) overwegingen

Governance-aspecten richten zich op transparantie van bedrijfspraktijken, de kwaliteit van bestuur en bescherming van aandeelhoudersbelangen. Bedrijven die sterke governance-principes hanteren, verminderen risico op financiële fraude, onethisch gedrag en juridische sancties.

‍

Transparantie en verantwoording:

• Risico-identificatie:  
  Gebrek aan transparantie kan leiden tot wantrouwen van investeerders en andere belanghebbenden. Door de governancestructuur en rapportagepraktijken te beoordelen, kunnen bedrijven risico's zoals juridische geschillen en reputatieschade identificeren.

• Maatregelen nemen:  
  Het implementeren van strikte governancestandaarden, transparante financiële verslaglegging en het bevorderen van verantwoordingsmechanismen kunnen bijdragen aan het minimaliseren van risico's en het opbouwen van vertrouwen.  

‍

‍

Bestuurskwaliteit en ethiek:

• Risicoanalyse:  
  Een gebrek aan ethiek in besluitvormingsprocessen kan leiden tot fraude, juridische gevolgen en verlies van vertrouwen. Door de kwaliteit van het bestuur en ethische normen te evalueren, kunnen bedrijven deze risico's identificeren.
• Mitigerende maatregelen:  
  Het instellen van een onafhankelijke raad van bestuur, ethische gedragscodes en mechanismen voor het melden van wangedrag kan helpen bij het minimaliseren van risico's en het waarborgen van integriteit.

‍

‍

De vooruitzichten

Inzicht in elk onderdeel van ESG biedt bedrijven niet alleen de mogelijkheid om mogelijke risico’s te identificeren en te verminderen, maar ook om kansen voor verduurzaming te herkennen. Zoals u ziet zijn er veel keuzes te maken om hier pro-actief aan deel te nemen, het team van Ausems biedt hierin een ondersteunende rol. Door duurzaamheid als integraal onderdeel van de bedrijfsstrategie te beschouwen, kunnen ondernemingen niet alleen maatschappelijke waarde creëren, maar ook hun eigen veerkracht vergroten in een steeds veranderende zakelijke omgeving. Door dit allemaal inzichtelijk te maken als onderdeel van ESG, kan hierop worden effectief worden ingespeeld.  

‍

Weet u niet waar u moet beginnen of wilt u eens een tweede paar ogen op uw rapportage hebben? Neem contact op met onze duurzaamheidspecialisten Matthias de Leeuw (+31 6 27 42 23 36).

Projectmanagement is de sleutel tot succesvolle vastgoedprojecten, van duurzame renovaties tot grootschalige transformaties. Maar wat maakt een projectmanager echt effectief? We spraken met Mattijs Boer, een ervaren professional met meer dan 15 jaar expertise in het vak.

‍

Als partner bij Ausems en een belangrijke kracht binnen ons beheerteam, houdt Mattijs zich dagelijks bezig met het managen van vastgoedprojecten. Hij zorgt ervoor dat gebouwen optimaal worden beheerd en geen enkel essentieel project over het hoofd wordt gezien. Of het nu gaat om het verduurzamen van kantoren of het restaureren van historische gebouwen– goed projectmanagement vormt de ruggengraat van elk technisch vastgoedproject.

In deze blog deelt Mattijs zijn inzichten, uitdagingen en best practices uit zijn jarenlange ervaring. Hoe behoud je het overzicht in complexe projecten en wat zijn de grootste valkuilen?  Lees verder en krijg een exclusief kijkje in het vak van Mattijs.  

‍

‍

De essentie van goed projectmanagement

"Projectmanagement draait om het effectief plannen, coördineren en uitvoeren van projecten binnen vastgestelde tijdslijnen en budgetten,” legt Mattijs uit. Voor technisch vastgoedbeheer is dit des te belangrijker, omdat het vaak om complexe projecten gaat die invloed hebben op de levensduur, duurzaamheid en waarde van een gebouw. Elk project vereist een heldere visie, nauwe samenwerking tussen stakeholders en een scherp oog voor details.  

‍

Als projectmanager binnen Ausems vormt Mattijs de schakel tussen de gebouweigenaar en alle betrokken partijen. Hij overziet het volledige beheerproces – van het signaleren van verbeterpunten tot de uitvoering van projecten. Door zijn expertise en coördinerende rol zorgt hij ervoor dat elk gebouw in de beheerportefeuille van Ausems optimaal functioneert en zijn waarde behoudt. Zo kunnen eigenaren vertrouwen op een kwalitatief hoogwaardig vastgoedbeheer.

‍

"Wat een goede projectmanager onderscheidt is het vermogen om te anticiperen op problemen voordat ze ontstaan," vervolgt hij. "Je moet constant kunnen schakelen tussen verschillende rollen en stakeholders, terwijl je het einddoel scherp voor ogen houdt." Deze complexe balans maakt het vak volgens Mattijs uitdagend, maar ook ontzettend waardevol: "Als alles soepel verloopt en alle partijen tevreden zijn, dan weet je dat je je werk goed gedaan hebt."

‍

We vroegen hem om ons mee te nemen in zijn werkveld. Welke projecten houdt hij zich veel mee bezig en welke obstakels komt hij tegen? Hieronder schijnt Mattijs licht op zes essentiële projecttypen waar hij zich wekelijks mee bezighoudt en de uitdagingen die daarbij komen kijken:

‍

‍

De weg naar gasloos

"De overgang naar gasloze gebouwen is een belangrijke uitdaging waar we momenteel voor staan," legt Mattijs uit. Projecten met dit doel omvatten het vervangen van traditionele gasgestookte systemen door duurzamere alternatieven zoals warmtepompen of stadsverwarming.

‍

Hiervoor is het in de praktijk nodig om een energieplan op maat op te stellen, waarbij de projectmanager alle technische opties zorgvuldig afweegt.  

‍

‍

Regeltechniek

"Regeltechniek is eigenlijk het brein van alle technische installaties in een gebouw." Dit regelsysteem waar Mattijs het over heeft is een systeem dat ervoor zorgt dat bijvoorbeeld de verwarming, ventilatie en airconditioning op het juiste moment aan- en uitgaan, maar ook dat deze op de juiste temperatuur draaien.

‍

Hij benoemt dat verouderde regeltechniek vaak een knelpunt voor de energie-efficiëntie en prestaties van installaties vormt. De techniek werkt dan niet meer efficiënt. "We vervangen de regeltechniek in deze gevallen met moderne, slimme systemen waarmee we het energieverbruik flink verlagen. Zo krijgen we veel betere controle over het binnenklimaat van een gebouw."  

‍

Weg met traditionele CV-ketels

Naast het vervangen van gasgestookte systemen worden ook de CV-installaties zoals we ze kennen uit gebouwen verwijderd. "Deze traditionele ketels vervangen we met hybride systemen, zonneboilers of volledig elektrische oplossingen."  

‍

Ook deze aanpassing levert een bijdrage aan het verlagen van energiekosten en een betere controle over het binnenklimaat. Maar dat vervangen van de ketels is niet zomaar gedaan. "Allereerst wordt met een grondige technische analyse de beste oplossing voor het specifieke gebouw bepaald. Vervolgens coördineer ik de installateurs, leveranciers en eventuele externe partijen."  

‍

‍

Dakbedekking en isolatie

Een project dat vaak uit het oog verdwijnt, is de dakbedekking & isolatie van een gebouw. "Het vervangen van verouderde dakbedekkingen en het toevoegen van hoogwaardige isolatie kan een gebouw aanzienlijk energiezuiniger maken," legt Mattijs uit.

‍

In de praktijk wordt er een plan gemaakt voor een goede fasering van het project en worden er optimale duurzame keuzes gemaakt (zoals materialen die een lange levensduur hebben). Niet altijd even makkelijk, want bij een project dat aan de buitenzijde van een gebouw plaatsvindt, moet er rekening worden gehouden met een onvoorspelbare stakeholder: het weer.

‍

‍

Gevelrenovaties

De gevel, die vaak vooral als een esthetisch element wordt gezien, speelt een cruciale rol in de energieprestatie van een gebouw. Mattijs legt ons uit dat deze projecten kunnen variëren van het herstellen van schade tot complete transformaties met nieuwe isolatie en gevelbekleding.  

‍

"Hier gaat het om balans tussen esthetiek, functionaliteit en duurzaamheid," benadrukt hij, "Je wil een resultaat dat niet alleen mooi is, maar ook technisch perfect in orde."  

‍

‍

Geen risico in brandveiligheid

Als brandveiligheid-expert benadrukt Mattijs het belang om de brandveiligheid van een gebouw te bewaken. "Je moet hier geen enkel risico nemen." Het vervangen van verouderde brandmeldinstallaties zorgt niet alleen voor betere veiligheid, maar is een vereiste om te voldoen aan de laatste regelgeving.

‍

"Het bijzondere aan deze projecten is dat je tijdens de vervanging de veiligheid moet blijven waarborgen. Je kunt niet zomaar een gebouw zonder branddetectie achterlaten, ook niet tijdens de transformatie."  

‍

‍

Een orkest zonder ruis

"Projectmanagement in technisch vastgoedbeheer is als het dirigeren van een orkest," zegt Mattijs. "Zonder duidelijke leiding ontstaat chaos in plaats van harmonie." Hij streeft ernaar altijd een dirigent te zijn die zijn orkest leidinggeeft. Met een gestructureerde aanpak en oog voor detail zorgt hij ervoor dat elk project soepel verloopt en gebouwen optimaal blijven presteren. Door continu te anticiperen, te verbeteren en slimme keuzes te maken, blijft de vastgoedportefeuille van Ausems van hoge kwaliteit.

‍

Sta je ook voor uitdagende projecten in jouw vastgoed? Neem dan contact op met Mattijs (m.boer@ausemsvastgoed.nl of 06 36 48 35 02)!  "Elk gebouw verdient een toekomstbestendige aanpak met maximaal rendement." En dat is precies de missie van Ausems voor jouw vastgoed.

Tijdens onze afgelopen kennissessie stond duurzaamheid centraal. De ontwikkelingen liegen er niet om: duurzaamheid is geen hippe trend, maar een essentiële pijler voor de toekomst van vastgoedbeheer. Met de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) in het verschiet, staat de vastgoedsector voor een grote uitdaging én dus ook kans.

‍

Een goed begin is het halve werk

Zo trapte de kennissessie af met het begin van ESG (Environmental, Social, and Governance). Het begrip ESG heeft zijn oorsprong namelijk al in de jaren '90. Toen nog een beweging die vrijwillig was, maar nu steeds meer wettelijke vormen aanneemt. ESG kan gezien worden als een reactie op uitdagingen zoals klimaatverandering, maatschappelijke druk en de noodzaak voor transparantie en consistentie in bedrijfsvoering.

‍

Voorbeelden zoals de klimaatrechtzaak tegen Shell en het sjoemeldieselschandaal van Volkswagen tonen aan hoe belangrijk milieubewustzijn en goede governance zijn geworden. Later kwamen de verschillende juridische kaders en vertaling naar de praktijk aan bod.

‍

Want wat je ook van duurzaamheid vindt, de juridische eisen liegen er niet om. Zo komt er enorm veel wetgeving op ondernemers af in het kader van verantwoording over duurzaamheid. Zonder de juiste kennis en voorbereiding is beginnen aan een duurzaamheidsplan als water naar de zee dragen.

‍

‍

De Impact van CSRD en andere regelgeving

‍Een voorbeeld van recente duurzaamheidswetgeving is de Corporate Sustainability Reporting Directive. De CSRD eist van grote ondernemingen om vanaf boekjaar 2024 uitgebreid te rapporteren over ESG-onderwerpen. Deze rapportage omvat niet alleen de duurzaamheidsrisico’s die een onderneming beïnvloeden, maar ook de impact van de onderneming op de samenleving en natuur. Het totale plaatje dus. Ausems speelt in op deze ontwikkeling door klanten te ondersteunen bij het naleven van deze en andere relevante wet- en regelgeving, zoals de EU Taxonomie en het Parijs Akkoord.

‍

‍

De Rol van Ausems: Van Theorie naar Praktijk

‍Ausems helpt klanten om de juridische en maatschappelijke ontwikkelingen te vertalen naar de praktijk. Zo bieden we een breed scala aan diensten omtrent ESG aan:

‍

• Due diligence gericht op ESG
  
• ESG-quick scans
  
• Ondersteuning bij het behalen van BREEAM-certificering
  
• Assessments om te voldoen aan de EU Taxonomie
  
• Advies over erkende maatregelen voor besparingen
  

‍

Daarbij richten we ons volledig op de specifieke behoeften van onze klanten en zorgen we dat het vastgoed onder ons beheer voldoet aan de laatste eisen op het gebied van duurzaamheid en wetgeving.

‍

Duurzaam vastgoedbeheer is een cruciale stap naar een verantwoorde toekomst. Ausems staat klaar om u te begeleiden bij het navigeren door deze complexe maar essentiële veranderingen. Met onze expertise en diepgaande kennis van ESG en duurzaamheid, zijn wij uw partner in het realiseren van een duurzame vastgoedstrategie. Bent u bezig met verduurzaming of weet u niet waar u moet beginnen? Neem contact op met Matthias (+31 6 27 42 23 36).

Sorry dat ik degene ben die het u moet vertellen, maar de vastgoedmanager is dood. Dat wil zeggen het huidige vak vastgoedmanagement met hiermee uw baan zoals u die nu uitvoert, gaat verdwijnen. En wel op korte termijn. Het goede nieuws is echter dat er grote behoefte is aan een nieuwe vorm van vastgoedmanagement.

‍

Gelooft u me niet? Dat is natuurlijk uw goed recht, maar realiseer u dat ook veel makelaars de signalen niet onderkenden bij de opkomst van Funda. En kijk waar het hen heeft gebracht.

‍

De vastgoedmanager fungeert traditioneel als spil tussen vastgoedeigenaren en diens asset managers enerzijds en huurders, aannemers, installateurs, makelaars, taxateurs, banken, verzekeraars, overheid anderzijds. Hierin zit dan ook wat mij betreft het probleem, maar tegelijkertijd ook de reden waarom de ontwikkeling langzamer gaat dan bij de makelaar.

‍

Daar waar de traditionele makelaar de spil was tussen enkel vraag en aanbod, tussen koper en verkoper, is de vastgoedmanager de spil tussen veel meer stakeholders. Hij bedient veel partijen en heeft daarin een unieke positie waaraan veel waarde wordt ontleend.

‍

“Alle informatie moet via ons lopen, onze servicedesk, onze technisch managers, onze huismeesters, onze property managers. Wij willen alles weten." Uit eigen ervaring weet ik dat, in een wereld waarin de informatie-uitwisseling zowel in hoeveelheid als snelheid sterk toeneemt, de kwaliteit ervan hoger en faalkans lager moet, de vastgoedmanager eerder een bottleneck is geworden dan de spil.

‍

Zo ontving ik zelf als technisch property manager voor Commerz Real soms 50 e-mails per dag. De ene mail weliswaar belangrijker dan de andere, maar alle 50 afzenders wilden reactie. Iedere dag weer moest ik prioriteiten stellen en beslissen wie ik teleur ging stellen.

‍

Data wordt gezien als de nieuwe olie met de cloud als het nieuwe olieveld. Deze trend wordt gezien door applicatiebouwers die in hoog tempo applicaties ontwikkelen voor het verwerken van grote hoeveelheden informatie van en bestemd voor veel personen. Alles in de cloud en realtime. En ja, ook binnen het vastgoedmanagement.

‍

‍

Een in 2014 uitgevoerd onderzoek van de Oxford University beschrijft dat meer dan 40 procent van alle banen binnen twintig jaar weggeautomatiseerd zullen zijn. Zoals u ziet staan de “real estate sales agents” en “techical writers” hoog in het lijstje.

‍

Maar niet alleen apps zorgen voor directe en dus kortere lijnen tussen diverse stakeholders. Ook de crisis draagt hier in grote mate blijvend aan bij.

‍

De traditionele waardeketen van commercieel vastgoed bestaat simpel gezegd uit een bank, de portefeuille eigenaar, de assetmanager en de property manager. Deze waardeketen moet significant korter, wil men kosten besparen om zo rendementen enigszins op niveau te kunnen houden. Wanneer ook de bouwkolom hierin betrokken wordt, vergroot deze noodzaak aanzienlijk. De eerste die verdwijnt, is diegene die beperkt waarde toevoegt aan de waardeketen. In mijn optiek is dit de traditionele vastgoedmanager.

‍

Kortom, wordt niet weggeappt en investeer in innovatie. Alleen hiermee blijft u waarde toevoegen aan de keten en borgt u uw bestaansrecht.

‍

En sorry, met innovatie bedoel ik geen horizontale uitbreiding van uw diensten met “Hospitality Management”, zoals onlangs werd gepropageerd door een van ’s lands grotere vastgoedmanagementbureaus. Begrijp me niet verkeerd, dit moet u ook. Dat wil zeggen, dit had u al lang moeten doen.

‍

Nee, de grootste innovatie waarmee u nu moet starten is informatiemanagement. Te beginnen met intelligente cloud portals waarin alle stakeholders gelijktijdig samenwerken door gebruik van actuele en kwalitatief hoogwaardige informatie binnen virtuele gebouwen.

‍

De vastgoedmanager wordt vastgoedinformatiemanager die vanuit deze expertiserol borgt dat continu de juiste informatie beschikbaar is voor de juiste stakeholder. Hij voegt waarde toe door (portefeuille overstijgende) data-analyses uit te voeren en direct te reageren op de resultaten ervan.

‍

Maar wellicht een nog grotere uitdaging wordt het slim kunnen verbinden van en met andere dan vastgoednetwerken en professionals binnen een al maar flexibelere samenleving.

‍

“Lang leve de vastgoedmanager…”

In de vastgoedwereld is duurzaamheid geen vraag meer, maar een absolute noodzaak. Met het Klimaatakkoord van Parijs en de energiebesparingsplicht voor de deur, staat de vastgoedsector voor stevige uitdagingen. De vraag is niet langer óf je moet verduurzamen, maar hoe je dit het beste kunt aanpakken. Onze oplossing: het ‘Net to Zero Assessment’.

‍

‍

Het ‘Net to Zero Assessment’: Van verplichting naar vooruitgang

Om vastgoedbeheerders te helpen deze uitdaging aan te gaan, hebben we het 'Net to Zero Assessment' ontwikkeld. Dit is geen standaardlijst met maatregelen, maar een op maat gemaakt stappenplan voor jouw specifieke gebouw. Dit assessment bevat:  

‍

• Een doelgericht plan op maat gemaakt voor jouw gebouw;

• Integratie van erkende maatregelen zoals LED-verlichting en zonnepanelen, die direct toepasbaar zijn;

• Een plan dat voldoet aan huidige én toekomstige wetgeving.

We hebben onlangs dit assessment uitgevoerd voor een winkelcentrum in Gelderland. Het doel? Dit object niet alleen energiezuiniger maken, maar ook een route creëren naar volledige Paris-Proof compliance. Het plan is naar de kwaliteiten van het object gemaakt en geeft de beheerder van het winkelcentrum een directe visie op de toekomst. De aanpassingen voor het winkelcentrum gaan het volgende opleveren:    

‍

• Besparing van 662.000 kWh per jaar door TL-verlichting te vervangen met LED-lampen;

• Opwekking van ruim 1 miljoen kWh groene energie via zonnepanelen op het dak;

• Reductie van de CO₂-uitstoot tot het vereiste niveau in 2050, waarmee het object voldoet aan de CRREM-normen.
  

‍

Dit zijn geen willekeurige aanbevelingen, maar concrete stappen die het object direct klaar maken voor de toekomst en de beheerder helpen kosten te besparen.

‍

Hoe werkt het ‘Net to Zero Assessment’?

Stap 1: ESG Factsheet

We beginnen met het vaststellen van de huidige duurzaamheidsstatus van je gebouw. Dit omvat:

‍

• Energieverbruik;

• CO₂-uitstoot;

• Energielabel.

‍

Stap 2: CRREM-analyse

We ontwikkelen een strategie gebaseerd op de toekomstige energie- en CO₂-eisen van het Klimaatakkoord van Parijs.

‍

Stap 3: Concreet Stappenplan

We creëren een gedetailleerd plan dat:

‍

• Voldoet aan duurzaamheidsnormen tot aan het 'stranding year';

• Erkende maatregelen integreert, zoals isolatieverbetering en warmtepompen;

• Praktische en haalbare doelen stelt met duidelijke tijdslijnen.

‍

Zo creëren we een stappenplan waarmee het gebouw voldoet aan de duurzaamheidsnormen, zelfs tot aan het ‘stranding year’ – het moment waarop het gebouw aan alle eisen moet voldoen. In dit stappenplan worden o.a. erkende maatregelen zoals bijvoorbeeld de stap naar LED-verlichting, hernieuwbare energie opwekken en transitie naar een energiedrager met een lage CO₂-uitstoot opgenomen. Zodat voldoen aan de energiebesparingsplicht niet een kostenpost maar een hulpmiddel wordt. Dit assessment maakt doelen praktisch en haalbaar. Je weet welke maatregelen je moet nemen, wanneer en wat ze opleveren in termen van energie- en kostenbesparing.

‍

‍

Wachten met verduurzamen is geen optie meer

Simpel: door nu te starten, voorkom je dat je later geconfronteerd wordt met hoge nalevingskosten en een mogelijke waardevermindering van je gebouw. Bovendien kan een duurzaam gebouw lagere energiekosten en een hogere aantrekkingskracht voor huurders en investeerders bieden.  

‍

Laat ons jou helpen met het future-proof maken van je gebouw.
Neem contact op met onze duurzaamheidsexpert Matthias de Leeuw: m.deleeuw@ausemsvastgoed.nl of bel naar +31 6 27 42 23 36. Hij zal bewijzen dat verduurzamen in vastgoed niet ingewikkeld hoeft te zijn.  

De afgelopen jaren zijn we bij Ausems Vastgoed druk bezig met het onderwerp duurzaamheid. Vandaar dat het ook tijd was om hier de benodigde partners in te vinden. Met trots laten we weten dat wij vanaf heden DGBC partner zijn. Hieronder lees je het artikel zoals te vinden op de website van DGBC.

‍

De nieuwe DGBC-partner Ausems Vastgoed is gespecialiseerd in vastgoed advies en beheer. Jeroen Radsma MRICS, partner en adviseur:

‍

‍“Van origine zijn wij eigenlijk een ingenieursbureau. Techneuten met veel ervaring in het vastgoedbeheer. Daarnaast begeleiden wij ook partijen met het aan- en verkoopproces van hun vastgoed, waarbij we al onze kennis van vastgoedbeheer kunnen toepassen en waarbij duurzaamheid steeds belangrijker wordt met ESG en BREEAM.”

‍

De afgelopen jaren is Ausems flink gegroeid. Waar Ausems eerst werkte voor particuliere beleggers en familiebedrijven werkt ze steeds vaker voor institutionele beleggers. En daarbij leggen zij steeds meer nadruk op duurzaamheid zoals ESG en BREEAM. Het bedrijf stelt technical due diligence rapporten op, oftewel technische taxatierapporten. Radsma zegt:

‍

“We hebben laatst voor een buitenlandse investeerder de technische inspectie gedaan voor een woonboulevard. Daarbij hebben we advies gegeven op het gebied van de bouwkundige onderdelen, technische installaties, compliance en environmental. Daarbij leggen wij steeds meer de nadruk op verduurzaming en energiebesparing. Omdat we ook vastgoedbeheer doen, zorgen we voor praktische adviezen die direct doorgevoerd kunnen worden.”

‍

‍

Direct meerwaarde van de Quickscan

Niet alleen deze investeerder maar ook andere beleggers zijn gebaat bij duurzaamheidsadvies vooraf.

‍

‍“Zo wilde een belegger een logistiek object kopen, maar de duurzaamheid van het gebouw en de installaties was daarbij doorslaggevend voor ze. Juist door een BREEAM-NL In-Use Quickscan naast het TDD te doen, hebben we ze inzicht kunnen geven waar de kansen liggen voor verduurzaming en het toevoegen van meerwaarde.”  

‍

‍

BREEAM-NL Experts

Volgens Radsma is partner worden van DGBC een logische stap.

‍

‍“Duurzaamheid is nu definitief geworteld in het vastgoedbeheer en daarmee in de bedrijfsvoering en dienstenpakket van Ausems. We adviseren voor de aankomende 30 jaar, niet de quick fix. Wij geloven dus ook dat als je iets doet, je het ook goed moet doen. Duurzaamheid en deze certificering is dan ook een logisch gevolg”.

‍

‍Verder concludeert Radsma dat BREEAM-NL gemeengoed is geworden en dat er steeds meer vraag is vanuit de markt. Daarom is Ausems druk bezig met het vergroten van het aantal gecertificeerde BREEAM-NL Experts, om zo aan de vraag te voldoen. Nu zijn er twee experts werkzaam bij Ausems Vastgoed, maar ze zien in de toekomst dat een groter deel van de werknemers hierin gespecialiseerd zijn.

‍

‍

Het nieuwe kantoor

Duurzaamheid is ook een leidend criterium bij het vinden van nieuwe

huisvesting.

‍

“We huren twee kantoren, één in Den Bosch en één in Arnhem, beide in mooie historische kantoorvilla’s. Waarbij het kantoor in Den Bosch al is verduurzaamd, is het monumentale gebouw in Arnhem helaas niet duurzaam genoeg. Naast de vraag naar grotere kantoorruimte waren we op zoek naar nieuwe huisvesting die wel aan de BREEAM-NL eisen voldoet. Natuurlijk inclusief goede bereikbaarheid met het OV en andere faciliteiten. Als huurder is dit best een zoektocht.”

‍

Ausems heeft de ambitie om het Paris Proof Commitment te ondertekenen. Radsma:

‍

‍“En huisvesting is hierin een volgende belangrijke stap.”

‍

Over de toekomst van Ausems Vastgoed zegt Radsma tot besluit:

‍

‍“Het bedrijf maakt een gezonde groei door. Onze klanten zijn enthousiast en erg te spreken over onze kwaliteit en werkwijze. We gaan daarom op zeer korte termijn een aantal nieuwe diensten aanbieden om zo de groeitrend door te kunnen zetten.”

In de wereld van vastgoedopleidingen is er een opvallende blinde vlek: bestaand vastgoed. De meeste voltijd opleidingen focussen zich uitsluitend op de bouw en ontwikkeling van nieuw vastgoed, terwijl de werkelijke uitdaging vaak schuilt in het beheer, verbeteren maar vooral ook verduurzamen van bestaande gebouwen. Dick herkende deze lacune en besloot ongeveer anderhalf jaar geleden in de onderwijs-boot te stappen toen hij gevraagd werd opleidingscoördinator te worden bij de HBO-opleiding Vastgoed Inspecteur/ -Adviseur. Hij regelt dat deze opleiding in goede banen loopt, ontwikkelt de inhoud van de lessen en bewaakt de kwaliteit hiervan. Zo slaat hij een brug tussen praktijk en onderwijs in de vastgoedbranche.

‍

‍

Een unieke rol in vastgoedontwikkeling

"We slaan een arm om de studenten heen en gaan met elkaar aan de slag," zegt Dick over zijn betrokkenheid bij de opleiding. Als opleidingscoördinator is hij verantwoordelijk voor meer dan alleen de organisatie van lessen. Hij bewaakt de kwaliteit van de opleiding, is betrokken bij de marketing en examens, en zorgt ervoor dat de opleiding naadloos aansluit bij de actuele behoeften van de vastgoedbranche. Dit doet hij door de studenten te begeleiden in het vormen van een brede blik  binnen hun toekomstige werkveld.  

‍

Er is bijvoorbeeld geen opleiding die je bekwaam maakt in het uitvoeren van Technical Due Diligence onderzoeken, maar de methode die in de opleiding Vastgoed Inspecteur/ -Adviseur wordt aangeleerd sluit daar zo goed mogelijk op aan.  

‍

‍

De BOEI-methodiek

Een centraal onderdeel van de opleiding is de door het Rijksvastgoedbedrijf ontwikkelde BOEI-methodiek, een integrale aanpak voor vastgoedinspectie. Deze methodiek combineert de verschillende thema’s binnen inspecties:

‍

• Brandveiligheid

• Onderhoud

• Energie en duurzaamheid

• Inzicht in wet- en regelgeving

‍

"De RVB-BOEI-methodiek zorgt ervoor dat je een gebouw door één inspecteur op verschillende thema’s kunt laten toetsen en vervangt daarmee losse inspecties. Het resulteert in een integraal en objectief inspectie- of adviesrapport," licht Dick toe. Het unieke hieraan is dat inspecteurs wordt geleerd met een brede blik naar gebouwen te kijken, om zo de klant een zo volledig mogelijk beeld te geven van de mogelijke risico’s binnen het gebouw.  

‍

Deze brede blik ervaart Dick in de praktijk als essentieel. De BOEI-methodiek en dus deze opleiding ligt daarom ten grondslag aan diverse adviesproducten binnen Ausems.

‍

‍

Continue ontwikkeling en praktijkgericht leren

De filosofie van de opleiding sluitperfect aan op de filosofie van Ausems: leren is een doorlopend proces. Dick zet zich daarom in om in de opleiding het volgende aan te bieden:  

‍

• Praktijkgerichte modules

• Permanente Educatie (PE) op meerdere momenten per jaar

• Kennismaken met innovaties

‍

Praktijkgerichte modules

Binnen de eenjarige opleiding worden de studenten meerdere keren meegenomen naar het veld. Zo worden er praktijkdagen georganiseerd waarbij ze bijvoorbeeld naar een andere locatie van de HAN gaan om het gebouw te inspecteren. De studenten worden zo geconfronteerd met hoe het werk er in de praktijk uit zal zien. Praktijkgericht leren is volgens Dick de manier om dit werkveld te ontdekken.  

‍

Permanente Educatie

Studenten moeten na voltooien van de reguliere opleiding periodiek PE-punten (studiepunten) halen om in het register van Sertum te blijven. Dit register is een kwaliteitslabel voor de cursisten en daarmee van grote meerwaarde voor hun eigen carrière maar ook de werkgever waarvoor ze werken. De opleiding biedt daarom meerdere PE bijeenkomsten per jaar aan om studenten bij te scholen over ontwikkelingen in de methodiek, innovaties en veranderingen in de vastgoedmarkt.  

‍

Kennis maken met innovaties

Binnen de reguliere opleiding, maar zeker binnen de Permanente Educatie is veel ruimte voor innovatie. Er regelmatig innovatieve organisaties uitgenodigd om de laatste technieken of methodieken te komen presenteren. Zo blijven niet alleen de studenten up-to-date met belangrijke innovaties in de markt, maar ook Dick zelf, die deze kennis vanuit de opleiding weer meeneemt naar de praktijk.  

‍

De menselijke kant van vastgoed

Dick benadrukt dat vastgoed meer is dan stenen en installaties. "Ongeveer 50% van ons werk draait om ‘de stenen’, de andere 50% gaat over communicatie en de schakel zijn tussen bijvoorbeeld huurder en verhuurder, of tussen techneuten en financiële mensen, tussen de operatie en strategie," vertelt hij. "Communiceren en rapporteren is daarvoor extreem belangrijk. Het gaat erom dat je je kennis goed kunt overbrengen."

‍

‍

Toekomstgericht opleiden

Vanuit de filosofie van Ausems en Dick zijn persoonlijke doelen zorgt hij ervoor dat studenten aan de HAN toekomstbestendig zijn. Dit doet hij door:

‍

• Studenten breed op te leiden;

• Les te geven naar behoeftes van de studenten;

• Praktijkervaring centraal te stellen;

‍

"Er is bijna geen student die bij ons de opleiding niet haalt," vertelt Dick met trots. Hij vindt het bijzonder om de diploma-uitreikingen te mogen verzorgen, omdat het voor deelnemers zo'n speciale mijlpaal is. “Een jaar studeren naast je baan, is niet niks.”  

‍

Maar de wereld van het onderwijs is ook zijn eigen ontdekkingsreis, met veel verstand van vastgoed, maar een heel stuk minder van onderwijskunde en didactiek, leert hij iedere dag. “Gelukkig doe ik dit niet alleen, maar word ik vanuit de HAN ondersteund met onmisbaar secretariaat en programmaleider, als ook alle onderwijsspecialisten die de HAN tot haar beschikking heeft.”  

‍

‍

Advies voor toekomstige vastgoedprofessionals

Dick's belangrijkste tip? "Blijf nieuwsgierig! Neem in verschillende organisaties zo veel mogelijk kennis op en maak gebruik van de opleidingsmogelijkheden die geboden worden." Met de HAN mogen wij onze bijdrage leveren aan ‘een leven lang leren’ van vastgoedprofessionals. Met technieken en theorie die nauw aansluiten op de praktijk ontstaat er een prachtige uitgangspositie, "zij zijn klaar voor de volgende stap in hun carrière."

Vanaf mei 2021 sluiten Mattijs Boer en Jeroen Radsma als partners aan bij Ausems Vastgoed in Arnhem. Ausems is sinds de oprichting in 2009 door Dick Ausems tot een groep specialisten gegroeid, met maatwerk in zowel technisch als strategisch vastgoed advies en beheer.

‍

Na een aantal jaar als zelfstandige, en later met personeel, te hebben gewerkt, is het samen verder bouwen van Ausems een logische volgende stap. Een avontuur dat bij elk van de heren al een tijdje genesteld bleek te zitten.

‍

“Ik wil samen iets opbouwen wat van waarde is.”

‍

- Mattijs Boer

‍

“Mijn avontuur als zzp’er begon ik als technisch manager en adviseur, veelal voor institutionele beleggers en particuliere eigenaren. In 2008 werkte ik aan (opdrachtgever en project), waar Dick het beheer deed. En toen het project af liep, zag ik de kans om zelfstandig door te starten. Het idee om iets zelfstandigs op te bouwen was er bij mij al langer. Zelfstandig, maar niet alleen.”

‍

Mattijs werkte zo’n 6 jaar bij Kruse & Lampo Vastgoed management als Technisch manager. Met een technische scholing als fundament ontwikkelde Mattijs zich verder uit tot een strategisch adviseur met het eelt op de handen.

‍

Want ondanks dat hij vaak met bekende collega’s als Dick werkte, werkte hij het liefste structureel samen met experts als hijzelf. En dat gaat verder dan de ambitieuze projecten.

‍

“Ik miste het team-gevoel. De borrel op de vrijdagmiddag, het kunnen sparren met gelijken. Ad hoc inspringen bij opdrachtgevers is direct waarde toevoegen, maar ik wil ook iets opbouwen.”

‍

“Wat mij altijd heeft aangesproken aan Dick, en dus ook aan Ausems, is de doelgerichte eenvoud in zijn aanpak. Deze transparantie en eerlijkheid maakt dat weten wat we aan elkaar hebben, ook op zakelijk niveau. We snappen beiden waarom we dit doen en waarom we het zo doen.”

‍

‍

“Ik zocht meer dynamiek en veelzijdigheid.”

‍

- Jeroen Radsma

‍

Als RICS gecertificeerde inspecteurs zijn beiden heren van een zeldzaam soort. En soort zoekt soort. “In het begin gingen wij met elkaar in gesprek over ons werkveld en hoe wij onszelf zagen groeien als experts. En ook hier bleken wij elkaar goed aan te vullen.” Jeroen werkte als asset manager bij o.a. SGS en Equity Estate. Daarnaast deed hij o.a. technisch beheer van de Chalet en Mayfield portfolios. En voor hem was dit het juiste moment om aan te sluiten bij Ausems.

‍

Met deze combinatie van technisch beheer en management, zijn beiden heren van een zeldzaam soort. En soort zoekt soort. “In het begin gingen wij met elkaar in gesprek over ons werkveld en hoe wij onszelf zagen groeien als experts. En ook hier bleken wij elkaar goed aan te vullen.” Jeroen werkte o.a. als asset manager bij Equity Estate en Sr. bouwkundig adviseur bij SGS. Daarnaast deed hij het technisch beheer van de Chalet en Mayfield portfolios. En voor hem was dit het juiste moment om aan te sluiten bij Ausems.

‍

“Dick vertelde waarom hij wilde groeien en welke richtingen hij voor zich zag. Na 12 jaar zelfstandig ondernemer had hij een helder beeld van hoe hij duurzaam verder wilde groeien als bedrijf. Ik zag hier een sterk en gezond fundament staan, met voor mij genoeg mogelijkheden om hier op voort te bouwen.”

‍

“We zijn elk experts in ons vak. Een groep tweebenige teamspelers met onderling de juiste overlap.”

‍

- Dick Ausems

‍

Ausems Vastgoed startte in 2009 onder Dick Ausems. Met zowel een opleiding tot ingenieur als werkervaring als asset manager, was Dick al vanaf het begin geïnteresseerd in het raakvlak tussen de twee. Met meerdere jaren ervaring als commercieel asset manager en technisch adviseur besloot Dick in 2009 om zelfstandig verder te gaan.

‍

“Ik zag binnen het vastgoed, en vooral beheer en onderhoud, veel kansen om ons werk efficiënter, beter en een stukje mooier te maken. Jeroen en Mattijs delen dit kritische optimisme, maar ook de constructieve houding. We willen oplossingen maken.”

‍

“Vele handen maken natuurlijk licht werk, maar de juist handen maken mooi werk.” Met Jeroen als ervaren bouwkundig TDD’er en Mattijs als projectleider en brandveiligheidadviseur, heeft Dick de juiste handen erbij. Hun expertise en ruime ervaring sluit naadloos aan bij het fundament van Ausems. “Daarom voelt het als een natuurlijke stap om samen verder te varen onder eenzelfde vlag.”

‍

Met een team van 6 man heeft Ausems Vastgoed de kennis en kunde in huis om de complexe vraagstukken te vertalen naar praktische stappen. Lees meer over hun aanpak en portfolio op www.ausemsvastgoed.nl.

Het onderhoudsbestek binnen vastgoed, een traditioneel afsprakendocument veelal tussen vastgoedeigenaar en installateur. Een statisch, inflexibel en soms ingewikkeld instrument wat hierdoor ingehaald is door de tijd. Het wordt tijd dat we dit hopeloos verouderde instrument een fixe update geven.

‍

Voor het realiseren van gebouwen worden (bouw)bestekken opgesteld, vaak per discipline en uitgewerkt in richtlijnen of in detail. Het bouwbestek beschrijft onder andere de bouwwijze, de te leveren elementen en de kwaliteit van hetgeen gebouwd gaat worden.

‍

Binnen beheer en onderhoud van vastgoed -of vastgoedmanagement- is er het onderhoudsbestek. Gelijk aan het bouwbestek beschrijft het onderhoudsbestek de onderhoudswijze, de te onderhouden elementen en de gewenste kwaliteit van het onderhoud. Het onderhoudsbestek ligt ten grondslag aan het onderhoudscontract, afgesloten tussen de gebouweigenaar en de installateur of aannemer. We kennen vele contractvormen; van eenvoudige inspanningscontracten tot ingewikkelde prestatiecontracten en alle hybride vormen die hiertussen liggen. We kennen Integrale Beheercontracten, discipline contracten en element contracten. Hierbij is het onderhoudsbestek afgestemd op de gekozen contractvorm en varieert het van een compleet bestek tot een eenvoudige werkomschrijving.

‍

Onderhoudsbestekken kom ik de laatste jaren echter steeds minder tegen. Commerciële vastgoed beheerders gebruiken ze sowieso maar weinig, want een onderhoudsbestek opstellen en aanbesteden kost veel tijd en geld. En een goed bestek vermindert servicekosten en daarmee hun inkomsten, dus waarom zouden ze. Ook gebouweigenaren met een kleine vastgoedportefeuille stellen geen bestek op, maar laten het aan de leverancier om een werkomschrijving op te stellen. En de eens zo hooggeprezen prestatiecontracten zie ik tegenwoordig vaak omgezet worden naar simpele inspanningscontract. Wat is er aan de hand?

‍

Natuurlijk is het zo dat eigenaren steeds minder wensen te dicteren omdat we denken ervan uit te kunnen gaan dat installateurs het juiste doen. Met een paar mooie juridische volzinnen in het contract denken we de gewenste kwaliteit te kunnen afdwingen. Niets blijkt echter minder waar.

‍

Maar onderhoudsbestekken zijn natuurlijk ook papieren tijgers. Ze worden voorafgaand aan een contractperiode door de eigenaar (dikwijls diens adviseur) opgesteld en geformaliseerd tot een contract met de inkopers van de installateur. Bij aanvang van het contract zijn de opstellers ervan nog in beeld en ligt het bestek nog op het bureau. Na een jaar is het bestek echter in de kast verdwenen, zijn de opstellers vertrokken en weten de mensen op de werkvloer nog weinig van de inhoud. De complexiteit van een prestatiebestek versus de kennis ervan bij de mannen op de werkvloer bemoeilijkt nog eens extra de correcte naleving ervan.

‍

Maar belangrijker is wellicht nog de invloed van de crisis op het gebruik van gebouwen. We zitten met meer mensen op minder vierkante meters, moeten de inrichting snel kunnen aanpassen aan veranderde processen en gebouwen die vandaag nog gebruikt worden, moet morgen afscheid van genomen kunnen worden. Deze flexibiliteit vereist een flexibel onderhoudsconcept. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de gemiddelde contractduur van 5 naar 1 jaar is verlaagd. Wie denkt dat een onderhoudsbestek van vandaag morgen nog actueel is, heeft het mis.

‍

Maar wat nu wel? Automatiseer en dus flexibiliseer het onderhoudsbestek en neem afscheid van zijn huidige (papieren of pdf) vorm. Alleen dan krijgt het blijvende waarde voor de duur van het contract. Zorg voor een systeem waarbinnen niet de commerciële, juridische en administratieve afspraken, maar juist de technische afspraken tussen opdrachtgever en opdrachtnemer tot op assetniveau zijn vastgelegd en realtime met stakeholders kunnen worden gedeeld. Door met de stakeholders een platform te delen kan live worden bijgestuurd op basis van veranderde behoefte in de organisatie. Zorg dat ook onderaannemers direct toegang krijgen tot dit platform zodat ook zij hun taken weten en hun informatie kunnen uitwisselen. Zet zo de eerste stap richting een ‘smart contract’.

Default Rich Text Content

This is the default rich text value

De uitdaging.

Omdat Innovam de gebouwen langer in gebruik wil houden, is het wenselijk dat deze toekomstbestendig zijn. En ‘toekomstbestendig’ betekent vooral ook: duurzaam! Bij nieuwbouw kun je een gebouw vanaf nul voorzien van alle duurzame elementen en installaties.


‍

Bij bestaande bouw is dit veel moeilijker. Zo heb je bijvoorbeeld te maken met ongeïsoleerde betonvloeren die je niet zomaar naisoleert of voorziet van vloerverwarming. Ook zijn er verouderde gasinstallaties, zoals cv-ketels en luchtverwarmers. Maar gasinstallaties zijn niet de toekomst. Dus ga je op zoek naar alternatieven.

De aanpak.

Hoe ga je te werk bij het verduurzamen van een bestaand gebouw? Een logischvertrekpunt is een gesprek met de facilitair coördinator van de locaties. Die kannamelijk precies vertellen wat de ambitie is en waar de pijnpunten liggen.

‍

Nulmeting volgens NEN2767.

De volgende stap is dan het volledig in kaart brengen van de drie gebouwen op bouwkundig en installatietechnisch vlak volgens de NEN 2767. Dat betekent: een inventarisatie en inspectie van alle aanwezige elementen en installaties, van deuren en daken tot luchtbehandeling en koeling.De nulmeting is essentieel voor het identificeren van de verduurzamingsmaatregelen. Door namelijk de huidige situatie af te zetten tegen de duurzaamheidsambitie van Innovam ontstaat een afgestemd pakket met maatregelen.

‍

Informatie verwerken en vergelijken.

De inventarisatie en inspectie wordt verwerkt in het daarvoor bestemde softwarepakket en verrijkt met de uitkomst van gesprekken met de onderhoudspartijen als ook hun onderhouds- en keuringsrapporten. Hierdoor ontstaat een goed beeld van het achterstallige onderhoud en de uitgestelde investeringen. Al met al zijn de gebouwen in redelijke conditie, passend bij hun leeftijd.

De uitdaging 1 uitlichten.

Hoe zit het met de isolatiewaarde van vloeren, gevels, daken en beglazing? Gebouwen van zo’n dertig jaar oud hebben meestal veel enkel of dubbel glas, een beperkte isolatie in de spouw en ongeïsoleerde betonvloeren. Gelukkig is er technisch gezien inmiddels veel meer mogelijk. Met maatregelen zoals triple of HR++ glas, de spouw na-isoleren, het isoleren van de betonvloeren en het isolatiepakket van het dak opwaarderen, valt er nog een wereld te winnen.

‍

Na de schil van een gebouw zijn de aanwezige installaties beoordeeld. Veel liepen tegen het einde aan van hun technische levensduur, dus daar moest op korte termijn sowieso iets mee gebeuren. En waarom dan niet kiezen voor een duurzaam alternatief? Hierbij valt te denken aan het vervangen van cv-ketels door warmtepompen, radiatoren door klimaatplafonds en het voorzien van de luchtbehandelingskasten van warmterugwinning. Ook kan automatische zonwering zorgen voor een beter binnenklimaat.

Het resultaat.

Onderbouwd met kosten en risico’s geeft de nulmeting inzicht in het achterstallig onderhoud en de uitgestelde investeringen. De verduurzamingsmaatregelen zijn als meerkosten weergegeven waarmee Innovam scenario’s kan maken op basis van beschikbaar budget en ambitie. Een eerste stap richting toekomstbestendigheid.

Jouw gebouw future proof .

Wil je een gebouw uit de jaren negentig toekomstbestendig maken? Dan praat je automatisch over verduurzaaming. Bepaal dan eerst je vertrekpunt. Pas de Trias Energetica toe en verminder eerst de energiebehoefte om daarna op zoek te gaan naar duurzame opwekking. Ook de timing van de ingrepen is belangrijk. Het is raadzaam deze zoveel mogelijk op de natuurlijke vervangingsmomenten te plannen en hiermee desinvesteringen te voorkomen.

‍

We denken graag mee.

Omdat we bij Ausems alles weten van meerjarig beheer en onderhoud kunnen we echt meedenken over de beste invulling van een huisvestingsvraagstuk en toegevoegde waarde leveren. Niet alleen voor de korte termijn en op deelonderdelen, maar vanuit een langetermijnvisie en een integrale aanpak. Hierdoor kun je als bedrijf op je huidige locatie weer jaren vooruit.