Wie betaalt, bepaalt

“De technisch vastgoedadviseur als onafhankelijke toetsende macht naast opdrachtgevers en opdrachtnemers en daarmee de Trias Politica van Onderhoud zal niet werken, want wie betaalt, bepaalt”. Dit sprak een medebezoeker van een netwerkbijeenkomst sceptisch. In mijn optiek is dit wel degelijk mogelijk, maar ligt er een duidelijke opgaaf voor onze registers voor vastgoedadviseurs en inspecteurs.

Onlangs was ik bij een netwerkbijeenkomst waar de spreker, hoofd facilitair en vastgoed van een grote productielocatie met verdraaid lekkere koffie, sprak over zijn behoefte aan een onafhankelijke toetsende macht naast hem als opdrachtgever en zijn opdrachtnemers. Dit klonk mij, als groot voorstander van de trias politica van Onderhoud, natuurlijk als muziek in de oren.

In de pauze echter sprak ik met een zeer kritische mede aanwezige. “Wie betaalt bepaalt, dus wil je een écht onafhankelijke derde, zal je een instelling moeten oprichten die op een andere wijze betaald wordt dan door alleen de opdrachtgever of opdrachtnemer”, aldus de beste man.

Tja, een kern van waarheid zit hier natuurlijk in. Ieder kent wel een voorbeeld van een adviesrapport wat wel erg geschreven lijkt te zijn naar de belangen van de betalende partij. Denk bijvoorbeeld aan alle onderzoeken die verricht zijn naar de mogelijke schadelijkheid van (4G) netwerken of de onderzoeken naar het effect van invoering van de Euro.

Als gecertificeerd adviseur werk ik graag voor het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Afgelopen jaar heb ik dan ook met veel plezier BOEI inspecties mogen verrichten bij prachtige rijksgebouwen.

Nu wil het dat het RVB afgelopen jaar ook haar elektrotechnisch en werktuigkundig contractonderhoud heeft aanbesteed. Binnen zo’n tender wordt de winnende installateur verantwoordelijk voor alle installaties in het object en dient zij de conditie van deze installaties gedurende het contract te borgen. Bij aanvang stelt het RVB de installateur in de gelegenheid om de te onderhouden installaties kwalitatief en kwantitatief te beoordelen en zo de opgaaf van het RVB te controleren. Dit uiteraard om discussies nadien te voorkomen.

Eén van de winnende installateurs benaderde mij om in dit kader een zogenaamde contra-expertise te verrichten, bij alle objecten die zij met de tender gescoord hadden. De grap is echter dat dit deels dezelfde objecten waren als die ik recentelijk voor het RVB heb mogen inventariseren en inspecteren. Oftewel in een half jaar tijd inspecteer ik tweemaal hetzelfde object, alleen voor verschillende opdrachtgevers.

Begrijp me niet verkeert, ik doe dit natuurlijk graag. Maar ik kan ook niet helpen te denken wat een verspilling van geld dit eigenlijk is.

Is dit nu te wijten aan het “wie betaalt, bepaalt” fenomeen? Het is veilig te stellen dat we elkaars onderzoeken niet durven te vertrouwen wanneer de belangen tegenstrijdig zijn en de financiële risico’s groot. Maar zou een onafhankelijke toetsende instelling, die geen enkel of juist evenveel belang heeft bij zowel opdrachtgever als opdrachtnemer, in dit geval het verschil maken?

Nee, ik denk van niet. Ik blijf pleiten voor de invoering van de trias politica binnen vastgoed. Opdrachtgever, opdrachtnemer en adviseur hebben binnen de trias ieder hun eigen bevoegdheden, zelfstandigheid en verantwoordelijkheden, waarbij ingebouwde controlemechanismen de grondprincipes van de trias waarborgen.

Grondprincipes en controlemechanismen zijn immers essentieel. Een belangrijke rol is hierbij weggelegd voor onze professionele registerhouders. Allen hebben zij integriteitsclausules en borgen zij kwaliteit middels permanente educatie. Maar voor succesvolle invoering en behoud van het trias-model, dienen zij zich verder te professionaliseren: van registerhouder naar onafhankelijke toezichthouder. Ontwikkeling op het vlak van klachtrecht en toezicht is hierbij noodzakelijk.

Ik sta ingeschreven in de registers van Sertum, Hobeon, VGME en NVDO en daag hun allen uit om de opstap naar een volwaardig toezichthouder te maken, opdat wij adviseurs de trias succesvol kunnen toepassen.