Trias Politica van Onderhoud?

Tijdens het jubileumsymposium van Stichting Sertum eind 2014 won ik de titel ‘Onderhoudskundige Vastgoed 2020’ met mijn visie op diezelfde onderhoudskundige en zijn rol in de Trias Politica. Deze visie is door Sertum geadopteerd en heeft tot een nadere uitwerking van de rol van de onderhoudskundige geleid. Een rol waarvan ik denk dat deze te beperkt is en onvoldoende houdbaar.

Tijdens het jubileumsymposium van Stichting Sertum eind 2014 presenteerde ik mijn visie op de Onderhoudskundige Vastgoed in het jaar 2020. Deze visie werd door zowel de vakjury als door de 150 aanwezigen verkozen tot de meest aansprekende.

In mijn visie Vacature Onderhoudskundige Vastgoed beschrijf ik het moment waarop de onderhoudskundige vastgoed functioneert in de Trias Politica, als onafhankelijk ‘rechtsprekende macht’ tegenover opdrachtgevers enerzijds en opdrachtnemers anderzijds. Toetsing vindt hierbij plaats op basis van digitale data en intelligente gebouwbeheersystemen.

Deze visie heeft dermate indruk gemaakt dat Bob de Jong, voorzitter van Sertum, in de januari-uitgave van het vakblad Technisch Gebouwbeheer een nadere uiteenzetting geeft van wat hij noemt “de Trias Politica van Onderhoud” en daarmee de trias uitroept tot speerpunt van Sertum. Ik voel me vereerd, dat begrijpt u.

In zijn artikel omschrijft de heer De Jong op correcte wijze de werking van en de noodzaak tot de trias. Een opdrachtgevende macht die steeds meer en vaker taken, vergaande verantwoordelijkheden en risico’s verschuift naar de opdrachtnemende macht, waarmee de noodzaak tot een toetsende macht toeneemt.

Hij noemt de onderhoudskundige “handhaver van kwaliteit” en beschrijft dat deze voor opdrachtgever en –nemer de tussen hen overeengekomen kwaliteit zal toetsen, middels onder andere statusinspecties. Hier wijkt mijn visie echter af. En wel als gevolg van een revolutie, die zich reeds onmiskenbaar ontvouwt.

De vierde industriële revolutie

Sommigen spreken over de vierde industriële revolutie, anderen hebben het over ‘the internet of things’. Hoe dan ook, de rol van data wordt steeds groter. Alle installaties –elektra en klimaat– communiceren met elkaar. Ze worden slim en flexibel. De status, of liever prestatie, van installaties wordt continu gemonitord en storingen worden zoveel mogelijk automatisch opgelost. Een gebouw als “The Edge” van OVG is met haar vergaande gebouwmanagementsysteem in 2020 écht geen uitzondering meer.

Gebouwmanagementsystemen maken een traditionele statusinspectie –wat niets meer is dan een handmatige momentopname– bijna volledig overbodig. Hierover schreef ik al in mijn blog “Wat nou conditiemeten?!”. Want waarom zou je nog inspecteren als de installatie zelf rapporteert over zijn functioneren?

De vastgoedinspecteur als assessor, de vastgoed-adviseur als innovatieve connector

De toenemende invloed van data vereist hoog gekwalificeerde data-analisten. De grote hoeveelheid dagelijks gegenereerde technische gebouwdata zal geïnterpreteerd, geanalyseerd en gepresenteerd moeten worden.

Periodiek wordt er een assessment verricht om de prestaties van gebouw of uitvoerende macht –de opdrachtnemer– te verifiëren. Zo’n assessment bestaat uit verschillende beoordelingen, metingen, testen en simulaties; multidimensionaal en systeemgericht. De vastgoedinspecteur van nu zal daarmee assessor worden met de conditiemeting slechts als een van de instrumenten die hij tot zijn beschikking heeft.

Om de opdrachtgever te kunnen bedienen zal de veelal monodisciplinaire vastgoedadviseur van nu, moeten transformeren naar een “multidisciplinaire innovatieve connector, met de microprocessor als belangrijkste gereedschap”. Deze zin leen ik graag even van Menno Lammers die voor Cobouw onlangs een zeer treffende blog schreef over de veranderende rol van de ingenieur.

Met regie- of assetmanagementorganisaties als opdrachtgever dient de technisch vastgoedadviseur in staat te zijn het assessmentproces te ontwerpen op basis van een gestandaardiseerd systeem zoals PAS-55, ISO 55000 of Lean Six Sigma. Borging en continue verbetering vinden vervolgens plaats middels de periodieke assessments.

Kees Groeneveld beschrijft in de februari-uitgave van het magazine Installatie Totaal de term systeem architectuur en signaleert volledig terecht de behoefte aan systeemarchitecten die zeker stellen dat de geïntegreerde en uiterst complexe systemen op juiste wijze worden ontworpen en geïmplementeerd. In het verlengde daarvan ligt er een rol voor de technisch vastgoedadviseur als systeembeheerder. Commissioning en Continious Commissioning nieuwe stijl, zou je kunnen zeggen.

Oké, het uitvoeren van statusinspecties als rechtsprekende macht binnen de Trias is de eerste stap, en systeemarchitectuur, –beheer en –monitoring wellicht de tweede, of misschien wel een derde. Maar mijn voorspelling is dat, met het traditioneel trage verandervermogen van de bouw- en vastgoedbranche, we op zeer korte termijn worden ingehaald door de techniek. Dus ik sorteer er graag vast op voor.