Main contracting: Niet meer van deze tijd.

Vanwege de vele voordelen stapten we jaren geleden massaal over op Main Contracting. Hierdoor had je als beheerder minder contractpartijen en dus ook minder management. Wij denken dat dit een achterhaalde positie is waar we ons anno 2024 als vastgoedsector nog steeds aan vasthouden. Dit kan slimmer...

'The Rise and Fall’

Main Contracting was een voordelige manier om onderhoudswerkzaamheden te managen. Ter vervanging van losse contracten per installatie (denk aan de lift in een gebouw, brandmeldcentrale of cv-ketel) kozen we voor gebundelde contracten. Een gebundeld contract kan worden afgesloten voor installatiegroepen, voor een compleet gebouw of zelfs voor een groep gebouwen.  

Een erg voordelige keuze in die tijd, omdat het beheren van alle losse contracten veel mankracht en inzet vereiste. Main Contracting wordt gezien als efficiënt omdat je als beheerder maar één aanspreekpunt hebt en het zal leiden tot lagere kosten (omdat contract aanbieders ervan onder gunstigere voorwaarden inkopen doen bij hun leveranciers). Bovendien zou de main contractor meer kennis hebben en daardoor beter kunnen beheren.  

Klinkt goed toch? Dit concept biedt dus een oplossing op het gebied van tijd, administratie en deskundigheid, maar zijn al deze voordelen in 2024 nog steeds zo relevant?

Wat ons betreft niet, met deze redenen:  

1. Software voor vastgoed- en facility management is inmiddels significant verbeterd. Hierdoor is het beheren van losse contracten veel gemakkelijker geworden. Cloud platformen bieden de mogelijkheid om met alle stakeholders samen te werken en dus ook met kleine leveranciers.  

2. Je verliest direct contact met de onderaannemer en de administratie wordt daardoor juist complexer. De afstand met de werkvloer is langer, waardoor belangrijke informatie vanuit de onderaannemer moeilijk zijn weg naar de vastgoedbeheerder vindt (en vise versa).  

3. Het ontneemt ons- als vastgoedbeheerder- de kans om te werken met lokale aannemers van wie wij de kwaliteit erkennen en willen inzetten. Main contractors zijn vaak grote landelijke opererende partijen die -wellicht terecht- hun focus hebben op grote beleggers en instellingen. Krijgt uw vastgoedportefeuille dan de aandacht die het verdient? Wij durven het te betwijfelen en werken dus ook graag samen met lokale partijen.

4. En dan wat ons betreft het grootste nadeel van Main Contracting: wanneer je werkt met een main contractor betaal je gemiddeld 10- tot 20% opslag op onder aannemingen. Dit doet het, door de main contractors geclaimde, inkoopvoordeel volledig teniet.

Aan punt 4 voegen we graag een voorbeeld toe: Er kwam bij ons een melding binnen van een huurder, dat de verbinding tussen de intercom bij de receptie en de slagboom niet goed werkte. Deze melding hebben wij doorgezet aan de main contractor (een van origine klimaattechnisch installateur- en dus geen elektrotechnisch bedrijf). Zij hebben de storing een-op-een doorgezet naar hun elektrotechnische onderaannemer. Deze aannemer heeft vier uur gewerkt om het probleem te verhelpen en de subcontractor levert daarna zijn factuur/bon in bij de hoofdaannemer. Deze zet de aannemer op de bon met 20% opslag.

Het enige wat de hoofdaannemer heeft gedaan in deze casus is de bon doorzetten naar de subcontractor en tot slot zijn factuur afhandelen. De hoofdaannemer oftewel: Maincontractor biedt hierin dus geen toegevoegde waarde aan de situatie maar rekent wel extra kosten voor zijn dienst.

Raamcontracten: terug van weggeweest

Teruggaan naar Raamcontracten lijkt een stap terug in de tijd, maar niets is minder waar. Nu al de voordelen van Main Contracting verschuiven naar nadelen is het niet gek om van een verticale aanpak (alle installaties onder één contract) over te stappen naar een horizontale aanpak (per installatiegroep één contract voor alle gebouwen in beheer).  

Een Raamcontract in de context van vastgoedonderhoud is een overeenkomst tussen de opdrachtgever (bijvoorbeeld een eigenaar of beheerder) en een opdrachtnemer (bijvoorbeeld een onderhoudsbedrijf). Hierin worden de algemene voorwaarden en tarieven voor toekomstige onderhoudswerkzaamheden vastgelegd. Een Raamcontract heeft enkele kenmerkende elementen:  

1. Lange termijn: een Raamcontract geldt in de meeste gevallen voor een langere periode, vaak zelfs meerdere jaren. Hierdoor wordt continuïteit en voorspelbaarheid in de onderhoudswerkzaamheden mogelijk.  

2. Flexibiliteit: hoewel er voorwaarden en tarieven zijn vastgelegd, biedt een Raamcontract de flexibiliteit om specifieke opdrachten en werkzaamheden ad-hoc te definiëren.  

3. Efficiëntie: door gebruik van een Raamcontract wordt de noodzaak om voor elke afzonderlijke onderhoudsopdracht een nieuwe overeenkomst te onderhandelen en op te stellen verminderd. Dit bespaard tijd en kosten voor beide partijen.  

4. Standaardisatie: het Raamcontract stelt standaardprocessen- en procedures vast voor onderhoudswerkzaamheden. Dit verbeterd consistentie en kwaliteit van het onderhoud.  

5. Kostenbeheersing: door voorwaarden en tarieven vast te leggen, hebben beide partijen duidelijkheid over de kosten en kan de opdrachtgever beter budgetteren.  

In essentie is een raamcontract een strategisch middel om de samenwerking tussen opdrachtgever en opdrachtnemer te stroomlijnen en te optimaliseren, terwijl het ook flexibiliteit biedt om in te spelen op specifieke onderhoudsbehoeften die zich gedurende de looptijd van het contract voordoen.

Een makkelijk en vooral logische keuze

Wij kiezen ervoor om niet alleen onze nieuwe klanten maar ook de bestaande portefeuille om te zetten naar Raamcontracting. We willen als Ausems dichtbij de klant staan maar juist ook dicht bij de relaties van de gebouwen. Zo bewaken we samen de kwaliteit van de gebouwen. Daarnaast hebben wij na jarenlange samenwerkingen persoonlijke voorkeuren voor aannemers in verschillende segmenten; Raamcontracting geeft ons de kans om deze aannemers te betrekken bij projecten.

Wat denkt u? Is Maincontracting achterhaald of is het voor uw beheer aanpak nog altijd de juiste keuze? We lezen het graag op LinkedIn of onze andere kanalen.