Inzet NEN 2767 bij aan- en verkoop

Er wordt in Nederland dagelijks commercieel vastgoed verhandeld. Met name bij de professionele partijen wordt voorafgaand aan de transactie veelal een “technical due diligence” verricht. Maar even vaak ontstaat er discussie over de inhoud van het onderzoek. De NEN 2767 biedt uitkomst.

De Engelse term due diligence betekent letterlijk gepaste zorgvuldigheid. Binnen het vastgoed richt een due diligence onderzoek zich op het vaststellen van de juistheid van de aan de koper gepresenteerde informatie en het in beeld brengen van risico’s en kansen van het over te nemen vastgoed. We maken hierbij onderscheid tussen het juridisch, het fiscaal en het technisch due diligence.

Binnen een technisch due diligence wordt niet alleen de verkregen informatie beoordeeld maar wordt het vastgoed ook ter plaatse aan een grondige inspectie onderworpen. De meeste onroerende goederen vertonen immers gebreken of tekortkomingen die van invloed zijn op hun gebruik. Ook kan er sprake zijn van achterstallig onderhoud, verkeerd gebruik of het niet naleven van wet- en regelgeving.

Waarde voor de koper

Het technisch due diligence is een waardevol instrument voor de koper tijdens de onderhandeling met de verkoper. Want een grote post aan gebreken en tekortkomingen heeft direct invloed op de waarde van het vastgoed en leidt dus ook niet zelden tot een afslag op de verkoopprijs of zelfs het afketsen van de deal.

Waarde voor verkoper

Om diezelfde reden besluiten steeds meer verkopers hun onroerend goed eerst zelf te onderwerpen aan een technisch “vendor” due diligence, alvorens deze naar de markt te brengen. Immers geeft dit ook hun inzicht in de gebreken en tekortkomingen en stelt hun in staat voor transactie herstelmaatregelen uit te voeren om zo hun propositie te verbeteren. Ook zijn ze een betere gesprekspartner als de koper met haar eigen due diligence onderzoek aan tafel komt.

Waarde voor de financier

Technical due diligence onderzoeken worden veelal aan de financier verstrekt ter onderbouwing van de taxatie en daarmee de aan te vragen financiering. Echter, steeds vaker is de financier opdrachtgever voor een technisch due diligence bij herfinanciering of (her)ontwikkeling van onroerend goed.

De rol van de NEN 2767

Veel partijen in het proces van transactie en financiering hebben belang bij het technisch due diligence. Een veel gehoorde klacht is echter de ogenschijnlijke intransparantie bij de conditiebepaling van bouw- en installatiedelen, de beschrijving van gebreken en de prioritering ervan. Verschillende adviseurs gebruiken verschillende methodieken en niet iedere adviseur heeft gebruikt de NEN 267 als handvat. Dit is een gemiste kans!

De NEN 2767 is immers een methode om de conditie van bouw- en installatiedelen op objectieve en eenduidige wijze vast te leggen. Op basis van een zespuntsschaal (conditie 1 is nieuw en 6 is zeer slecht) wordt de conditie van de bouw- en installatiedelen objectief inzichtelijk gemaakt.

De NEN 2767 beschrijft veel voorkomende gebreken aan bouw- en installatiedelen met de bijbehorende ernst (en soms) intensiteit van de gebreken. Daarnaast is de levensduurverwachting van met name installatiedelen beschreven. Op basis van de “aspect/prioriteit-matrix”, voorgesteld in de norm, kunnen gebreken worden geclassificeerd naar risico’s.

Door het toepassen van de NEN 2767 in een technisch due diligence spreken de technisch adviseurs betrokken bij een transactie dezelfde taal. Dit beperkt in grote mate risico’s voor alle partijen, beperkt onduidelijkheden en zorgt daarmee voor verkleining van de afstand tussen partijen tijdens de onderhandelingen.

Kortom de NEN 2767 is het instrument om technische discussies die traditioneel ontstaan bij een technical due diligence te voorkomen en daarmee de transactie te bespoedigen.